別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 高崎 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高崎 -40 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　海老沼　宏次   TEL.

鑑定評価額 7,540,000 円  １㎡当たりの価格 42,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高崎市新町字町南１５６９番１１ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 新町 420m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 住宅が密集する既存の住宅地 域 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 新町駅南東方 420m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した住宅地域であり、外延的な発展は見込めない。一方で、新町駅への接近性が良いため一定の需要が見込 め、今後も現状を維持しながら推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高崎市新町を中心とする住宅地域。需要の中心は３０～４０代の新町や周辺市町村在住の勤労者が中心的 である。町の規模は小さいながらも人口が多いことから、一区画当たりの土地の面積が比較的小さい。大規模商業施設 がないため住宅地としての人気はやや欠けるが、高崎市や藤岡市への通勤が比較的便利であることから、実需が見込め る。市場の中心価格帯は土地で１，０００万円以下、新築戸建住宅は２，０００万円台前半が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は価格牽連性を有する複数の取引事例が得られ、信頼性が高い価格である。収益還元法は、標準地の規模によ り適切な共同住宅を想定することが困難であるため、適用を見送った。標準地は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域内であり 、周辺地域の取引動向が価格形成に影響を与えていることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高崎 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,700 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [101.0] 100 [ 72.5] [104.0] 100 42,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症による不透明な経 済動向はあるが、市街地周辺の住宅地への回 帰傾向は続いている。 成熟した郊外の住宅地域であり、地域要因に 大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％