別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高崎 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高崎 -39 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　君島　准逸   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高崎市筑縄町字大塚前５５８番７２ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西4m市道 水道、下水 北高崎 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   340 ｍ、南   120 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地の北方に位置する熟成 度の高い住宅団地 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 北高崎駅北方 2.4km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で閑静な住環境を有している。熟成した住宅団地であるが少子高齢化が進んでおり 、需要は弱含みで推移している。よって、地価は横ばいから弱含みに転じている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地の外延部を中心とした高崎市郊外の住宅地域であり、主たる需要者は高崎市に在住または在勤する 自己所有を目的とした勤労者世帯である。当地域は整然とした住宅団地で、良好な居住環境を有するが、道路幅員がや や狭いことや住民の高齢化等により、需給動向は弱含みである。市場の中心価格帯は、土地は２００㎡程度で１，３０ ０万円程度、新築の戸建住宅で２，６００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、共同住宅としての利用が一般的ではないことや対象標準地の画地 規模等を勘案すると賃貸を想定することが現実的ではないため、収益還元法は適用しない。対象標準地は居住の快適性 を重視する住宅地域内にあり、取引価格の水準を指標に価格設定されることが一般的である。以上より、市場性を反映 した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高崎 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,300 円／㎡ [100.3] 100 100 [103.0] 100 [111.8] [102.0] 100 65,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内最大の人口を有する中核都市であるが、 商業地は高崎駅周辺を除き商況が低迷してお り、住宅地は生活利便性の高低により二極化 が進んでいる。 戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であるが、住民 の高齢化が進行しており、需要は低調で地価 は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +6.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％