別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高崎 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高崎 -38 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　星　憲洋   TEL.

鑑定評価額 7,470,000 円  １㎡当たりの価格 23,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高崎市吉井町吉井川字滝ノ宮５０１番２ ②地積 　(㎡) 315   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 が見られる傾斜地の 住宅地域 北西5m市道 水道、下水 吉井 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   300 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外の傾斜地帯住宅地域 街 路 基準方位北　　　５ ．０ｍ市道 交通 施設 吉井駅南東方 1.3km 法令 規制 （都） １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 旧吉井町の郊外に位置する傾斜地勢の住宅地域で、特段の地域要因の変動は見られず、今後も現状維持にて推移 するものと予測する。競争力は弱く地価は暫く下落が続くと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧吉井町に位置する住宅地域である。需要の中心は旧吉井町在住の勤労者や地元地縁者である。郊外に位 置し利便性が劣り、且つ傾斜地勢の住宅地域の需要は乏しく、他の地域との競合関係から市場競争力の低下が見られ地 価の下落が続いている。市場の中心価格帯は土地は４００～８００万円程度、新築戸建物件は１８００万円前後が取引 の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外の賃貸需要の乏しい住宅地域に存し、賃貸を想定することは合理的ではないために収益価格の試算は行わなかった 。戸建住宅が大半を占める地域のため需要の中心が自己用住宅であることから、自己利用目的で取引された事例から試 算した実証性が高いと判断される比準価格を採用することが合理的であると判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。尚、当該決定額は代表標準地との均衡が得られており妥当である。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高崎 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,700 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [101.0] 100 [124.9] [100.0] 100 23,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北関東の高速交通網の拠点都市であり県内随 一の商業都市である。高崎駅周辺等では開発 が進み発展が見られるが郊外はやや低迷が続 く。 郊外に位置し利便性に難点があり、且つ傾斜 地帯のため選好性が低く、需要の低迷が続い ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％