鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高崎 -33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３６ -21074	高崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
b	２３６ -21067	高崎市		建付地	（　）	長方形	北4m市道、東4m、準角地		１中専 (60,160)
c	２６８ -4003	高崎市		建付地	（　）	長方形	南東5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	２６８ -3041	高崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、南西4m、角地		１中専 (70,160)
e	２７０ -22056	高崎市		更地	（　）	長方形	北東5m未舗装私道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,627	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	40,321	100 [ 104.0]	38,770	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	40,300
b	(　 ) 39,544	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	38,226	100 [ 101.5]	37,661		39,200
c	(　 ) 34,186	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	35,742	100 [ 95.9]	37,270		38,800
d	(　 ) 30,242	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 75.0]	100 [ 107.1]	37,122	100 [ 100.8]	36,827		38,300
e	(　 ) 32,258	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	34,929	100 [ 92.2]	37,884		39,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.5
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,100 円／㎡]

高崎 -33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,429,105	426,026	2,003,079	1,821,600	181,479	（　0.9718） 176,361	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	3,752,362 円　　　　（　 19,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高崎 -33　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.72	ＬＳ2	161.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	160 ％	196 ㎡	15.0 m x 13.7 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積約４０㎡、駐車場確保のため使用容積率は小さい。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	80.72	100.0	80.72	1,259	101,626	1.0	101,626
							1.0	101,626
2～ 2	居宅	80.72	100.0	80.72	1,285	103,725	1.0	103,725
							1.0	103,725
～

～

～

計		161.44	100.0	161.44		205,351		205,351
								205,351

⑨年額支払賃料	205,351 円　×　12ヶ月　＝　 2,464,212 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 161.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,464,212 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 135,532 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,328,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	205,351 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,941 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 205,351 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 98,484 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,429,105 円　　　　（　 12,393 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２５（賃）　　　　-412	1,178 ( 1,131)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,202	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,340 円/㎡　月額支払賃料（　 1,285 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２５（賃）　　　　-411	1,412 ( 1,356)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,485
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高崎 -33　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	75,900 円	25,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	73,926 円	2,464,212　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 208,700 円	25,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	25,300 円	25,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,300 円	25,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 426,026 円　（　　　　　　 2,174 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,300,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 161.44 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0783 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,821,600 円（　　　　　 9,294 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,429,105 円
②総費用	426,026 円
③純収益　①－②	2,003,079 円
④建物等に帰属する純収益	1,821,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	181,479 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	176,361 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 900 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,752,362 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出
高崎 -33　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高崎 -33

群馬県

群馬第２

氏名

不動産鑑定士　海老沼　宏次

TEL.

鑑定評価額

7,660,000 円

１㎡当たりの価格

39,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高崎市新町字蛇場見１８７３番３				②地積　(㎡)	196 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他） (60,160)
	台形 1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅、市営住宅等が見られる住宅地域	南西4m市道	水道、ガス、下水	新町 720m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 280 ｍ、西 150 ｍ、南 220 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

住宅が密集する既存の住宅地
域

街

路

基準方位北　　　４
ｍ市道

交通

施設

新町駅南方

720m

法令

規制

１中専
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

成熟した住宅地域であり、外延的な発展は見込めない。一方で、藤岡市からの流入も見込めるため一定の需要を
有する。そのため、今後も現状を維持しながら推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高崎市新町を中心とする住宅地域。需要の中心は３０～４０代の新町や周辺市町村在住の勤労者が中心的
である。町の規模は小さいながらも人口が多いことから、一区画当たりの土地の面積が比較的小さい。大規模商業施設
がないため住宅地としての人気はやや欠けるが、高崎市や藤岡市への通勤が比較的便利であることから、実需が見込め
る。市場の中心価格帯は土地で１，０００万円以下、新築戸建住宅は２，０００万円台前半が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は価格牽連性を有する多数の取引事例が得られ、信頼性が高い価格である。収益価格は土地価格に見合う賃料
水準に至っていないため、収益価格は低位に求められた。標準地は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域内であり、周辺地域の
取引動向が価格形成に影響を与えていることから、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高崎 -30 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 30,700 円／㎡

[ 97.7]
100

100
[101.0]

100
[ 78.9]

[104.0]
100

39,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症による不透明な経
済動向はあるが、市街地周辺の住宅地への回
帰傾向は続いている。

成熟した郊外の住宅地域であり、地域要因に
大きな変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

高崎 -33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６８ -4004	高崎市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北西6.3m市道、南西4m、角地		１中専 (70,200)
b	２６８ -4003	高崎市		建付地	（　）	長方形	南東5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	２３６ -22027	藤岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北6m、準角地		１中専 (60,100)
d	２６８ -4081	高崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、西5m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,896	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	39,427	100 [ 106.8]	36,917	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	38,400
b	(　 ) 34,186	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	35,742	100 [ 95.9]	37,270		38,800
c	(　 ) 34,048	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	32,234	100 [ 84.2]	38,283		39,800
d	(　 ) 44,323	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	41,136	100 [ 109.1]	37,705		39,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -19.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,100 円／㎡]

高崎 -33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,445,618	410,708	2,034,910	1,817,140	217,770	（　0.9699） 211,215	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	4,493,936 円　　　　（　 22,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高崎 -33　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.72	Ｗ2	161.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	160 ％	196 ㎡	15.0 m x 13.7 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫタイプ、平均専有面積約４１㎡、平面駐車場確保のため使用容積率小さい。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	80.72	100.0	80.72	1,257	101,465	1.0	101,465
							1.0	101,465
2～ 2	居宅	80.72	100.0	80.72	1,307	105,501	1.0	105,501
							1.0	105,501
～

～

～

計		161.44	100.0	161.44		206,966		206,966
								206,966

⑨年額支払賃料	206,966 円　×　12ヶ月　＝　 2,483,592 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 161.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,483,592 円　　×　　 5.6 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 139,081 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,344,511 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	206,966 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,954 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 206,966 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.5075　＝　 99,153 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,445,618 円　　　　（　 12,478 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２５（賃）　　　　-411	1,412 ( 1,356)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,426	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,311 円/㎡　月額支払賃料（　 1,257 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２５（賃）　　　　-412	1,178 ( 1,131)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 94.0]	1,229
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高崎 -33　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	72,300 円	24,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	74,508 円	2,483,592　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 198,800 円	24,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	24,100 円	24,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,100 円	24,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 410,708 円　（　　　　　　 2,095 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,100,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 161.44 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0754	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0783 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,817,140 円（　　　　　 9,271 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,445,618 円
②総費用	410,708 円
③純収益　①－②	2,034,910 円
④建物等に帰属する純収益	1,817,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	217,770 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	211,215 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,078 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,493,936 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,900 円／㎡）