別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 高崎 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高崎 -29 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　寛   TEL.

鑑定評価額 6,930,000 円  １㎡当たりの価格 35,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高崎市稲荷台町字村西３２番１１ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く、農 家住宅も混在する住 宅地域 北6m市道 水道 新前橋 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   340 ｍ、西 1,350 ｍ、南   820 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺には農地も見られる市街 化調整区域内の住宅地域 街 路 基準方位北　　　６ ．０ｍ市道 交通 施設 新前橋駅北西方 2.9km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心に農地も見られる調整区域内の住宅地域である。前橋市に近接し、商業施設へのアクセスに優れ るが、市街化調整区域に存し、外延的発展性が制約されているため地価はやや弱含み傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高崎市郊外の市街化調整区域を中心とする住宅地域である。主たる需要者は高崎市に在住または在勤する 自己住居を目的とする勤労者世帯が中心で周辺市町村からの転入者も見られる。郊外の市街化調整区域においては需要 の低調な地域が多いが、近隣地域周辺は生活利便性が良好であるため土地需要が比較的安定している。市場の中心とな る価格帯は土地は２００㎡程度で７００～８００万程度、新築戸建住宅で２，２００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅を中心とした住宅地域として熟成している。収益用不動産を想定するには一定条件が必要であるが 、標準地は市街化調整区域に存し、共同住宅の建築を想定できる規模には至っていないため収益用不動産の想定は困難 である。比準価格は類似性の高い事例より比準して求められた実証的かつ客観的な価格である。よって、代表標準地と の検討を踏まえ、現実の市場で取引された価格を基礎とした比準価格を採用して上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高崎 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,500 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [102.0] 100 [ 90.2] [100.0] 100 35,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内随一の商業都市で県下第１位の人口を有 する。新幹線、高速道路の分岐点になってお り、交通拠点都市としての重要性は高い。 市街化調整区域内であるが、利便性が高い地 域である。地価はやや下落傾向にて推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％