別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 高崎 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高崎 -25 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　寛   TEL.

鑑定評価額 9,380,000 円  １㎡当たりの価格 69,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高崎市飯塚町字大道東１００３番１８ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート が混在する駅に近い 住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 北高崎 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   480 ｍ、西    50 ｍ、南   170 ｍ、北   240 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 近隣商業地域背後の住宅地域 街 路 基準方位北　　　４ ．０ｍ市道 交通 施設 北高崎駅北東方 300m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 高崎市街地外周部の住宅地域に所在し、商業施設及び駅は徒歩圏にあり、生活利便性に優れることから比較的人 気の高いエリアである。当面の間、需要は底堅く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高崎市街地外周部の住宅地域である。主たる需要者は高崎市及び隣接市町の居住者で自己所有を目的とし た勤労者世帯が中心である。最寄駅、大型店舗が徒歩圏にあることから生活利便性に恵まれた住宅地域で人気が高く、 土地需要は堅調と認められる。市場の中心価格帯は、土地が２００㎡で１，０００～１，５００万円程度、新築戸建住 宅で２，０００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅のほかアパート等も混在する住宅地域である。比準価格は、規範性の高い複数の取引事例から試算 した実証的で信頼性の高い価格である。標準地は共同住宅の建築を想定できる画地規模にないため収益還元法を適用す ることができなかった。周辺地域の取引動向が価格形成に大きく影響することから、市場性を反映した比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高崎 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,300 円／㎡ [100.3] 100 100 [103.0] 100 [108.2] [105.0] 100 69,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内随一の商業都市で県下第１位の人口を有 する。新幹線、高速道路の分岐点になってお り、交通拠点都市としての重要性は高い。 利便性の高さから地価は底堅く推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％