別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高崎 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高崎 -15 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　君島　准逸   TEL.

鑑定評価額 7,020,000 円  １㎡当たりの価格 21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高崎市上里見町字町西８７３番８ ②地積 　(㎡) 331   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 南西5m市道 水道、下水 群馬八幡 8.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   400 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 幹線道路背後に位置する熟成 度の劣る住宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 群馬八幡駅北西方 8.2km 法令 規制 （都） １中専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 未利用地や農地等も介在するほか、空家も目立つ住宅地域であり、需給動向は低調である。当地域は新型コロナ による影響は見られないものの、需要は乏しく、地価は下落基調で推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高崎市北西部から北部に位置する旧郡部を中心とする住宅地域である。主たる需要者は高崎市榛名支所管 内に地縁を有する個人及び高崎市内を通勤圏とする勤労者層等である。幹線道路背後でやや傾斜地勢の住宅地域に所在 し、少子高齢化や生活利便性に劣ることから需要は低調である。市場の中心価格帯は、土地が２００㎡程度で４００万 円～５００万円程度、新築戸建住宅は１，８００万円～１，９００万円程度であるが、売り物件は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパートも点在するが、当地域は自己使用目的での需要が中心であり、収益を目的とした取引は見られない。 したがって、対象標準地上に賃貸住宅を想定することが現実的でないため、収益価格は試算しない。当地域は戸建住宅 が多い住宅地域であり、取引水準を指標に価格決定されることが一般的である。よって、市場性を反映した実証的な比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高崎 -36                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,600 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [139.4] [102.0] 100 21,200  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内最大の人口を有する中核都市であるが、 商業地は高崎駅周辺を除き商況が低迷してお り、住宅地は生活利便性の高低により二極化 が進んでいる。 少子高齢化が進む熟成度の低い旧郡部の住宅 地域で、生活利便性に劣ることから需給動向 は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +39.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％