別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高崎 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高崎 -12 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　君島　准逸   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 62,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高崎市下之城町字松村４７１番３外 ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い国道 背後の住宅地域 西6.3m市道 水道、ガス、下水 高崎 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   450 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 国道１７号の南側背後に位置 する古くからの住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ．３ｍ市道 交通 施設 高崎駅南東方 2.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路への接近性が良好な住宅地域で、隣接地域では土地区画整理事業が進捗中である。需要は堅調で、地価 は横ばい基調にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高崎市街地の外延部に位置する住宅地域であり、主たる需要者は高崎市内に在住または在勤する勤労者層 やファミリー層である。当地域は幹線道路に近く、交通利便性が良好なことから、需要は底堅く推移している。市場の 中心となる価格帯は、土地は２００㎡程度で１，２００万円前後、新築戸建住宅は２，５００万円～３，０００万円程 度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は信頼性の高い取引事例より比準して求められた実証的かつ客観的な価格である。当地域周辺には共同住宅も 散見されるが、対象標準地は画地規模が小さく、経済合理性の高い賃貸住宅の想定が困難なため、収益価格は求め得な かった。以上、当地域は居住の快適性を重視する住宅地域であることから、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、 さらにコロナ禍における経済情勢並びに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高崎 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,100 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [105.0] 100 [ 99.0] [102.0] 100 61,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内最大の人口を有する中核都市であるが、 商業地は高崎駅周辺を除き商況が低迷してお り、住宅地は生活利便性の高低により二極化 が進んでいる。 幹線道路背後の住宅地域であり、需要は底堅 いが、隣接地域では土地区画整理事業が進捗 しており、相対的に市場競争力が低下してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％