別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高崎 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高崎 -7 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　菅谷　隆雄   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 62,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高崎市井野町３６４番２ ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 井野 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北　　６ ．０ｍ市道 交通 施設 井野駅北東方 600m 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 良好な居住環境が損なわれないよう地区計画が定められており、今後とも戸建住宅地として現状維持傾向にて推 移するものと予測する。最寄駅への接近性も良好であることから地価は底堅く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地外周部に位置する住宅地域。主な需要者は市内に在住または在勤する自己利用目的の一次取得者層 であるが、圏外からの転入者も見られる。同団地内の建物はやや老朽化してるものも見られるが、区画整然としており 、良好な住環境が維持されており、井野駅も徒歩圏にあること等から根強い人気を保っており、需要は底堅い。市場の 中心価格帯は、土地の規模２００㎡前後で１，２００～１，４００万円程度、新築住宅で２，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅向けに分譲された住宅団地であり、マンション、アパートなどの共同住宅は見られない。地区計画 により戸建住宅を中心とする当該地域に収益用不動産の建築を想定するのは困難であり非現実的である。よって、収益 価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、同一需給圏内の類似地域の取引事例より求めた説得力の高い比準価格 をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高崎 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,300 円／㎡ [100.4] 100 100 [103.0] 100 [114.1] [100.0] 100 62,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市況が回復傾向にあるものの、新たなコロナ 変異株が広がりつつあり、それが地価へどの 程度影響を与えるのか、先行き不透明な状況 である。 区画街路が整然としており、居住環境は良好 で根強い人気がある。地価は横這い圏内にて 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +16.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％