別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 高崎 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高崎 -6 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　茂原　太年   TEL.

鑑定評価額 6,480,000 円  １㎡当たりの価格 32,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高崎市菊地町字大明神２６１番３外 ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の建 ち並ぶ住宅地域 東5.5m市道 水道、下水 群馬八幡 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   700 ｍ、西   850 ｍ、南   220 ｍ、北   750 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域内の既存の中 規模住宅団地 街 路 基準方位　北、５． ５ｍ市道 交通 施設 群馬八幡駅北東方 4.1km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の戸建住宅を中心とした住宅団地であり、特段の変動要因は認められず、今後も現状維持で推 移するものと予想する。需要が強いとは言い難く、地価は弱含みにて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高崎市郊外の市街化調整区域を中心とする住宅地域で、需要者は高崎市内を中心に周辺市町に勤務する勤 労者世帯が中心と想定される。市街化調整区域内で地域の発展に明るい材料が少ないことから、需要が強いとは言い難 く、需給動向は低位で推移している。市場の中心価格帯は、土地が６０坪前後で６００～８００万円程度、新築戸建住 宅が１，６００～２，３００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域における規範性の高い複数の取引事例から試算し、実証的で信頼性の高い価格で ある。また、標準地が市街化調整区域内の戸建住宅団地の小規模画地で、経済合理性のある共同住宅を想定することが 困難なことから、収益還元法は適用できなかった。標準地は住宅団地内にあり、周辺地域の取引動向が価格形成に大き く影響することから、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内随一の商業都市で、ＪＲ高崎駅周辺を中 心に開発が進行。新型コロナウイルス感染症 の影響は見られるが、中心部の需要は根強い ものがある。 市街化調整区域内に存し、周辺に利便施設も 乏しいことから、需要が強いとは言い難く、 地価は下落傾向と認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％