別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 前橋 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 9-3 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　片柳　華絵   TEL.

鑑定評価額 41,600,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市鳥取町１５８番７外 ②地積 　(㎡) 2,447   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.5 工場 中小規模の工場が建 ち並ぶ整然とした工 業団地 東8m市道 水道、ガス、下水 前橋 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   220 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  56.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 前橋市北部の工業団地 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 前橋駅北東方 5.5km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 前橋市北部の上武国道南側至近に位置し交通利便性も標準的な工業団地で、格別の変動要因はなく現状維持と予 測する。県内工業地需要は堅調で、当地域の地価もやや上昇傾向にて推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 中小規模の工場が建ち並ぶ芳賀西部工業団地で、同一需給圏は前橋市、伊勢崎市、太田市、高崎市に存在する工業地域 である。需要者は鉄鋼業や食料品製造業などの製造業、物流業務等の事業者が中心である。群馬県は自然災害に強いこ とや優れた交通利便性等の立地優位性が見直され、幅広い業種にわたる立地が進み、前橋・伊勢崎地区は立地件数や立 地面積は県内２位である。なお業種や画地規模の多様性もあり中心的な価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工場の賃貸市場は成立していないため、収益価格を求めることが出来なかった。比準価格は、市場の動向を反映した取 引事例から求めたもので、規範性がある。また、工業団地内の工場の敷地を多用途へと転換することは現実的ではなく 、工場以外の用途の建物を想定して収益価格を求めることも不適切である。よって最有効使用は、自用の工場地として の利用であるため、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,100 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [130.8] [100.0] 100 17,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 前橋市は県庁所在地で人口は微減傾向。コロ ナ禍にあるが住宅地は昨年に比べ下落幅が若 干縮小し、工業地の地価は上昇へシフトして いる。 輸送道路網へのアクセスは県内でも標準的な 工業団地で、地域要因に特別な変動は見られ ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％