別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 前橋 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 9-2 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　福田　清隆   TEL.

鑑定評価額 170,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市力丸町４７４番 ②地積 　(㎡) 7,927   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 倉庫兼車庫 Ｓ2 中規模の運送関連の 事業所、倉庫が多い 工業団地 北16m市道、背面道 水道 駒形 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   290 ｍ、西   580 ｍ、南     0 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     8,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 前橋市南端部の流通業務系工 業団地 街 路 １６ｍ市道　　　背 面道 交通 施設 駒形駅南西方 4.3km 法令 規制 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の運送関連の事業所、倉庫が多い工業団地で、特に変動はなく今後も現状維持にて推移すると予測する。 新型コロナウイルス感染症の影響は殆どなく、地価は緩やかな上昇傾向にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は前橋市を含む県央部を中心とした県内全域の工業地域。需要者の中心は事業を目的とした県内外の法人。 熟成度の高い既存の流通業務系工業団地であるが、新型コロナウイルス感染症の影響は小さく、県内の好調な工場立地 動向を背景として新設の工業用地の供給不足による既存工業地への需要シフト等から需要は堅調。画地規模や取引価格 はまちまちであり、市場での中心価格帯の把握は困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は流通業務系工業団地で交通利便性が重視される地域である。取引は自己利用目的が大半で信頼性のある事例 を収集し得た。なお、流通関係の事務所・倉庫等を主体とした工業団地内に存するが、自社の倉庫等が多く、収益事業 を目的とした賃貸市場が成熟していないため収益価格は求められなかった。よって、実証的な比準価格を採用し、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,100 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [104.0] [100.0] 100 21,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は依然として先行き不透明。県庁所在地 で地方拠点都市。人口は微減傾向。環境や利 便性等の良否による二極化が顕著。 中規模の運送関連の事業所、倉庫が多い工業 団地。新型コロナウイルス感染症の影響は殆 どなく、特に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％