別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 前橋 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 9-1 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　保坂　充勇   TEL.

鑑定評価額 72,300,000 円  １㎡当たりの価格 22,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市大渡町１丁目２３番１５ ②地積 　(㎡) 3,243   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2.5 工場 中小規模の工場、倉 庫等が建ち並ぶ工業 団地 南西10m市道 水道、下水 新前橋 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   600 ｍ、南   690 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  37.0 ｍ、奥行　約　　  88.0 ｍ、規模　　     3,243 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 新前橋駅北方 2.9km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 前橋市中心部に近く、前橋ＩＣ、国道１７号等へのアクセスも良好で、利便性等が良好な内陸型の工業団地とし て熟成している。地価も物流系の需要は堅調でやや上昇傾向。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は群馬県を中心とする首都圏内陸型の工業地域であり主な需要者は自社工場としての利用を目的とする法人 企業等である。経産省の工場立地動向調査（速報）で令和２年通期の立地件数全国４位となった県内工場地は、新型コ ロナの影響有るも土地需要は堅調。近隣地域はＨ２８年調査では製造品出荷額等、従業者数とも前橋市最大規模の工業 団地となっている。取引規模は様々で、中小規模は地元企業、大規模は県外企業が主な市場参加者となる傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自社工場が多い地域で自己使用目的の取引が中心であり、地域内に貸工場はあまり見られず、収益性との関連が希薄で あるので収益価格は試算しない。当該地域においては、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域等における類似不動産の 取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、比準価格を中心とし、対前年変動率等も勘 案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の工業系の立地動向は好調で、工業地の 供給不足により新設工業地から既存工業地へ と需要がシフトしている。 近年、工場跡地に物流倉庫が建設され、熟成 度はより増加している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％