鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

前橋 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１３０ -65	前橋市		更地	（　）	ほぼ整形	東4m市道、中間画地		商業 (90,240)
b	２２１１２ -31	前橋市		更地	（　）	ほぼ整形	西10m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	２２１３５ -3	前橋市		更地	（　）	長方形	西25m県道、中間画地		商業 (80,400)
d	２２１３０ -40	前橋市		更地	（　）	ほぼ整形	西27m県道、北5.5m、角地		近商 (100,300)
e	２２１３８ -51	前橋市		更地	（　）	長方形	西15m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 95,729	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	95,155	100 [ 111.4]	85,417	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	85,400
b	(　 ) 82,744	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	82,744	100 [ 99.7]	82,993		83,000
c	(　 ) 94,900	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	94,900	100 [ 112.9]	84,057		84,100
d	(　 ) 93,986	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	88,973	100 [ 106.7]	83,386		83,400
e	(　 ) 97,652	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	95,737	100 [ 111.7]	85,709		85,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,300 円／㎡]

前橋 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,404,202	2,484,290	9,919,912	9,067,800	852,112	（　0.9467） 806,694	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	16,133,880 円　　　　（　 49,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

前橋 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	217.22	Ｓ4	683.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	328 ㎡	31.5 m x 11.0 m	前面道路：国道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４階建事務所ビルを想定。

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

地域の標準的な割合を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	217.22	87.0	188.98	1,937	366,054	2.0	732,108
							2.0	732,108
2～ 2	事務所	198.90	90.0	179.01	1,760	315,058	2.0	630,116
							2.0	630,116
3～ 3	事務所	133.80	90.0	120.42	1,580	190,264	2.0	380,528
							2.0	380,528
4～ 4	事務所	133.80	90.0	120.42	1,580	190,264	2.0	380,528
							2.0	380,528
～

計		683.72	89.0	608.83		1,061,640		2,123,280
								2,123,280

⑨年額支払賃料	1,061,640 円　×　12ヶ月　＝　 12,739,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 608.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,739,680 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,019,174 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,720,506 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,123,280 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,534 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,123,280 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 664,162 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,404,202 円　　　　（　 37,818 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１２６賃　　　　-6	2,453 ( 2,334)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,230	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,050 円/㎡　月額支払賃料（　 1,937 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１３５賃　　　　-3	2,098 ( 1,983)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,907
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

前橋 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	635,000 円	127,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	382,190 円	12,739,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 197,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,016,000 円	127,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	127,000 円	127,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	127,000 円	127,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,484,290 円　（　　　　　　 7,574 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	127,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 683.72 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0714	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,067,800 円（　　　　　 27,646 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,404,202 円
②総費用	2,484,290 円
③純収益　①－②	9,919,912 円
④建物等に帰属する純収益	9,067,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	852,112 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	806,694 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,459 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,133,880 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出
前橋 5-18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

前橋 5-18

群馬県

群馬第１

氏名

不動産鑑定士　片柳　華絵

TEL.

鑑定評価額

27,100,000 円

１㎡当たりの価格

82,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	68,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	前橋市大手町２丁目５３番３外｢大手町２－１６－２７｣				②地積　(㎡)	328 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	3:1	事務所ＳＲＣ10	中層の事務所ビルが多い国道沿いの商業地域	南33m国道	水道、ガス、下水	前橋 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 350 ｍ、西 200 ｍ、南 30 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

中層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中心部に近い自動車交通量の
多い路線商業地域

街

路

３３ｍ国道

交通

施設

前橋駅北西方

1.2km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの事務所系路線商業地域で、当面は現状維持にて推移すると見込まれる。需要は弱含みで、新型コロナ
などによる景気の先行き不透明感からも、地価はやや下落傾向乃至横這い傾向にて推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 83,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 50,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、前橋市街地の既成商業地域や路線商業地域、用途混在地域等で、その背後地との価格牽連性も認められ
る。想定される需要者の中心は前橋市及び周辺市町の中規模法人や個人が想定される。前橋市内の事務所系商業地の空
室率や賃料水準は安定的であるが、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の行方により左右されるため景気の先行き不
透明感により需要はやや弱い。中心価格帯の把握は規模や品等によりばらつきがあり、把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は信頼性の高い４事例を採用でき補正修正は適切で規範性が高い。収益価格は賃貸用の事務所ビルを想定し事
務所に係る新規の賃貸事例を採用出来たが、収益還元法は想定要素もあり、また元本と果実の相関関係は希薄なことか
ら低位に試算された。また収益物件も期待出来るが自用の取引も見られる地域であるため、市場性に着目した実証的な
比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　前橋 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 64,300 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[ 77.8]

[100.0]
100

82,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍にあり感染拡大の行方により経済や
不動産市場も左右されるため商業地の先行き
は不透明であるが事務所系への影響は相対的
に低い。

地域要因に特別な変動は見られないが、先行
き不透明感等から地価は引き続き下落傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

前橋 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１３０ -77	前橋市		建付地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、東5.6m、角地		近商 (100,300)
b	２２１３５ -6	前橋市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西20m国道、北6m、角地		商業 (100,400)
c	２２１５３ -12	前橋市		貸家建付地	（　）	不整形	南18.9m市道、西5.3m、北4.3m、三方路		商業 (90,600)
d	２２１２２ -27	前橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道		商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 67,958	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	66,426	100 [ 77.0]	86,268	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	86,300
b	(　 ) 50,525	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 55.0]	100 [ 100.0]	91,680	100 [ 108.0]	84,889		84,900
c	(　 ) 37,444	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 50.0]	100 [ 82.4]	89,338	100 [ 109.0]	81,961		82,000
d	(　 ) 63,604	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	63,413	100 [ 77.0]	82,355		82,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.9
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +11.3
c	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -16.4
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 83,900 円／㎡]

前橋 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,814,406	2,815,639	9,998,767	9,126,000	872,767	（　0.9498） 828,954	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	16,579,080 円　　　　（　 50,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

前橋 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	213.20	Ｓ4	682.35
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	328 ㎡	31.5 m x 11.0 m	前面道路：国道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロアの部分貸し、２～４階は各２戸の事務所で使用容積率は地域標準並み。

⑦有効率　 89.1 ％
の理由

地域の標準的な割合を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	事務所	213.20	87.0	185.48	2,060	382,089	3.0	1,146,267
							1.0	382,089
一括 2～ 2	事務所	197.55	90.0	177.80	1,820	323,596	3.0	970,788
							1.0	323,596
一括 3～ 3	事務所	135.80	90.0	122.22	1,670	204,107	3.0	612,321
							1.0	204,107
一括 4～ 4	事務所	135.80	90.0	122.22	1,670	204,107	3.0	612,321
							1.0	204,107
～

計		682.35	89.1	607.72		1,113,899		3,341,697
								1,113,899

⑨年額支払賃料	1,113,899 円　×　12ヶ月　＝　 13,366,788 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 607.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,366,788 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 935,675 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,431,113 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,341,697 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,078 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,113,899 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 352,215 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,814,406 円　　　　（　 39,068 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１３５賃　　　　-4	2,116 ( 2,112)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [ 90.0]	2,177	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,124 円/㎡　月額支払賃料（　 2,060 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１１８賃　　　　-5	1,664 ( 1,594)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,080
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

前橋 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	650,000 円	130,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	668,339 円	13,366,788　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 197,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,040,000 円	130,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,815,639 円　（　　　　　　 8,584 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	130,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 682.35 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 35 ％　＋　0.0651 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,126,000 円（　　　　　 27,823 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,814,406 円
②総費用	2,815,639 円
③純収益　①－②	9,998,767 円
④建物等に帰属する純収益	9,126,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	872,767 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	828,954 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,527 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,579,080 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,500 円／㎡）