別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 前橋 5-17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 5-17 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　小池　龍太   TEL.

鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市富士見町小暮字西所替戸２３１番１外 ②地積 　(㎡) 630   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） (87,191) 台形 1:2 店舗兼倉庫 Ｓ2 店舗、住宅等が混在 する路線商業地域 南西7.8m県道、南東側道 水道、下水 前橋 7.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 背後の住宅地域への利便性を 供給する商業地域であるが商 圏は狭く顧客誘引力は弱い。 街 路 ７．８ｍ県道 交通 施設 前橋駅北東方 7.6km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 赤城山南西の裾野部に位置する路線商業地域で、周辺の大型店舗に顧客を奪われ衰退傾向が続いている。今後も 当面、同様の傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧郡部を中心とする前橋市内及び周辺市町村内の幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域一帯である。主 たる需要者は物販・その他顧客誘引型の店舗用地を求める地場の一般法人・個人事業者等である。衰退傾向にあり新規 の出店等が少ないことに加え、路線商業地は業種・業態により需要者が求める条件は異なるため、立地・規模・画地条 件等により取引価格には幅が見られることから、需要の中心価格帯を見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は店舗併用住宅等が存する路線商業地域で、主たる需要者は自己業務利用を目論む一般法人等であることから 、対象標準地に賃貸用の店舗等を想定することは現実的ではなく収益還元法の適用は断念した。対象標準地の主たる需 要者は取引価格の水準を指標に意思決定することが一般的であることから、比準価格を実証性を有する説得力のある価 格であると判断し、代表標準地価格から検討した価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　渋川 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,500 円／㎡ [ 96.2] 100 100 [100.0] 100 [ 83.8] [101.0] 100 30,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市況は新型コロナウイルス感染症の影 響により今後の感染拡大の行方等によりその 影響は大きく異なるため、不透明な状況下に ある。 周辺の大型店舗に顧客を奪われ、衰退傾向が 続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％