別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 前橋 5-13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 5-13 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　吉澤　卓   TEL.

鑑定評価額 21,300,000 円  １㎡当たりの価格 21,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市粕川町西田面２０８番３ ②地積 　(㎡) 994   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） （地域拠点地区） (80,200) 不整形 1:1 店舗 Ｓ2 店舗兼住宅、市役所 施設が混在する近隣 商業地域 北西11m県道、南西側道 水道 粕川 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 粕川地区中心部の既成商業地 域 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 粕川駅南方 400m 法令 規制 （都）  (70,200) （地域拠点地区） ⑤地域要因の将 　来予測 粕川地区中心部の既成商業地域であるが、店舗の閉鎖等による商業性の低下が顕著なため、今後は住宅地域へと 移行していくものと予測される。需要に乏しいことから、地価は下落基調が継続すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は前橋市内のうち、粕川地区をはじめとする旧郡部と、旧市の市街化調整区域内の商住混在地域や住宅地域 である。需要者は併用住宅等の利用を目的とする地縁性を有する個人が想定される。粕川地区中心部の既成商業地域で あるが、既存店舗の閉鎖が顕著で、住宅地化も進んでおり、商業的需要に乏しい。近隣地域及び周辺での土地取引が少 ないことから、需要の中心となる価格帯を把握するのは難しい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 粕川地区中心部の既成商業地域であるが、店舗の閉鎖により、商業的色彩が希薄化しつつあることから、新規の賃貸需 要は見込めないものと判断されるので、収益還元法は適用しなかった。比準価格は地理的同質性、価格牽連性等を有す 取引事例に基づいて求められたもので、市場性を反映した実証的な価格と判断される。従って、比準価格を重視し、代 表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 5-23                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,700 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [144.8] [100.0] 100 21,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県中南部の県庁所在都市で、人口は微減傾向 。商業需要は復調の兆しが依然として弱く、 低調で推移する。旧郡部の商業地は引き続き 衰退傾向にある。 粕川地区中心部の既成商業地域であるが、市 街地近郊に大型店が進出している影響から衰 退化が顕著である。住宅地化が進み、商業的 色彩に乏しい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +36.5 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％