鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

前橋 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１３５ -81	前橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東20m市道、西5m、二方路		準住居 (70,200)
b	２２１２２ -28	前橋市		更地	（　）	不整形	西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
c	２２１５３ -65	前橋市		貸家建付地	（　）	不整形	東26m市道、南6m、西5.7m、三方路		準工 (70,200)
d	２２１３０ -40	前橋市		更地	（　）	ほぼ整形	西27m県道、北5.5m、角地		近商 (100,300)
e	２２１５３ -12	前橋市		貸家建付地	（　）	不整形	南18.9m市道、西5.3m、北4.3m、三方路		商業 (90,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,065	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 83.3]	66,713	100 [ 90.3]	73,879	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	73,900
b	(　 ) 57,773	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 87.2]	66,253	100 [ 91.1]	72,726		72,700
c	(　 ) 75,625	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.7]	82,470	100 [ 107.5]	76,716		76,700
d	(　 ) 93,986	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	88,973	100 [ 117.9]	75,465		75,500
e	(　 ) 37,444	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 50.0]	100 [ 82.4]	89,338	100 [ 123.2]	72,515		72,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -16.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +22.0
e	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,900 円／㎡]

前橋 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,781,914	1,815,320	7,966,594	7,350,000	616,594	（　0.9483） 584,716	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	12,181,583 円　　　　（　 40,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

前橋 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	145.00	Ｓ4	580.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	299 ㎡	14.0 m x 21.3 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所、２～４階共同住宅（１ＬＤＫ、平均賃貸面積約３５㎡）、エレベーター、平置き駐車場、外階段あり

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

共用部分を考慮して査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	145.00	84.0	121.80	2,100	255,780	1.0	255,780
							1.0	255,780
2～ 2	居宅	145.00	84.0	121.80	1,540	187,572	1.0	187,572
							1.0	187,572
3～ 3	居宅	145.00	84.0	121.80	1,600	194,880	1.0	194,880
							1.0	194,880
4～ 4	居宅	145.00	84.0	121.80	1,600	194,880	1.0	194,880
							1.0	194,880
～

計		580.00	84.0	487.20		833,112		833,112
								833,112

⑨年額支払賃料	833,112 円　×　12ヶ月　＝　 9,997,344 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 487.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,997,344 円　　×　　 6.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 619,835 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,377,509 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	833,112 円　×　　 93.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,815 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 833,112 円　×　　 93.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 396,590 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,781,914 円　　　　（　 32,715 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１３５賃　　　　-3	2,098 ( 1,983)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [110.0]	2,078	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,191 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１３５賃　　　　-4	2,116 ( 2,112)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [ 90.0]	2,197
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

前橋 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	420,000 円	105,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	299,920 円	9,997,344　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 840,000 円	105,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,815,320 円　（　　　　　　 6,071 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9483

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	105,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 580.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0700	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,350,000 円（　　　　　 24,582 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,781,914 円
②総費用	1,815,320 円
③純収益　①－②	7,966,594 円
④建物等に帰属する純収益	7,350,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	616,594 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	584,716 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,956 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,181,583 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
前橋 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

前橋 5-9

群馬県

群馬第１

氏名

不動産鑑定士　設楽　篤司

TEL.

鑑定評価額

21,600,000 円

１㎡当たりの価格

72,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	前橋市新前橋町１７番３４外				②地積　(㎡)	299 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:1.5	事務所ＳＲＣ9	小売店舗、雑居ビルが建ち並ぶ駅に近い商業地域	北西20m県道	水道、ガス、下水	新前橋 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 150 ｍ、南 100 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

新前橋駅前交差点に近い県道
沿いの商業地域

街

路

　２０ｍ県道

交通

施設

新前橋駅東方

220m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

新前橋駅前交差点に近い県道沿いに店舗や事務所等が混在。中層建物もある駅周辺商業地域だが繁華性はない。
コロナ禍の収束が見えない中、景気は先行き不透明で地価は横這いに転じた。収束後は再上昇と予測。

(3)最有効使用の判定

事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 73,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 41,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は新前橋駅周辺を中心とする幹線道路沿いやその周辺で、需要者の中心は店舗、事務所、併用共同住宅等を
目的とする法人又は個人である。商業集積の高い駅前通りとは駅からの流れが異なり集客力のある施設はないが商況の
低下は見られない。コロナ禍は収束が見えないが、根強い需要から市場滞留期間にさしたる変化はなく、需給関係は安
定している。沿道画地規模は大小不揃いで又取引も少ないため、市場の中心価格帯は把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引価格は比準価格重視で決定されている。上記比準価格は競争関係にある信頼できる事例から求めたもので信頼でき
る。近隣地域は路線商業地域だが居住利便性も需給関係で考慮される。収益価格は稼働率や使用容積等が低いため低水
準だが、価格決定への影響は弱い。収益性重視の路線商業地域だが、需給関係は取引価格中心に動いている。よって、
比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　前橋 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 64,300 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[ 88.5]

[100.0]
100

72,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の収束が見えないため景気は先行き
が見えない。個人消費は持ち直しに一服感が
ある。雇用所得環境は弱い動きが見られる。

新前橋駅に近く早くから専門学校、事務所等
が混在するが客足は少なく繁華性は低い。都
市計画や環境条件等の変化は特にない。

街路、環境、隣地関係等の個別的要因に変化
はなく、競争力は地域の標準を維持している
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

前橋 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１２２ -10	前橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	２２１５０ -43	前橋市		建付地	（　）	長方形	西6m道路、北6m、準角地		１中専 (70,200)
c	２２１５０ -23	前橋市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２２１２２ -7	前橋市		更地	（　）	ほぼ台形	北6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	２２１３５ -3	前橋市		更地	（　）	長方形	西25m県道、中間画地		商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 67,408	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	65,445	100 [ 87.6]	74,709	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	74,700
b	(　 ) 65,713	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	63,186	100 [ 88.5]	71,397		71,400
c	(　 ) 63,485	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	61,636	100 [ 90.7]	67,956		68,000
d	(　 ) 68,053	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	68,053	100 [ 93.0]	73,175		73,200
e	(　 ) 94,900	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	94,900	100 [ 121.4]	78,171		78,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +1.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +19.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 73,100 円／㎡]

前橋 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地域のため再調達原価が求められず原価法の適用は困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,707,808	1,800,568	7,907,240	7,280,000	627,240	（　0.9483） 594,812	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	12,391,917 円　　　　（　 41,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

前橋 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	143.46	Ｓ4	573.84
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	299 ㎡	14.0 m x 21.3 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階・２階　事務所、３階・４階　共同住宅

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

共用部分を検討して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	143.46	85.0	121.94	2,160	263,390	2.0	526,780
							1.0	263,390
2～ 2	事務所	143.46	85.0	121.94	1,855	226,199	1.0	226,199
							1.0	226,199
3～ 3	共同住宅	143.46	85.0	121.94	1,400	170,716	1.0	170,716
							1.0	170,716
4～ 4	共同住宅	143.46	85.0	121.94	1,400	170,716	1.0	170,716
							1.0	170,716
～

計		573.84	85.0	487.76		831,021		1,094,411
								831,021

⑨年額支払賃料	831,021 円　×　12ヶ月　＝　 9,972,252 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 487.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,972,252 円　　×　　 6.7 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 668,141 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,304,111 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,094,411 円　×　　 93.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,211 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 831,021 円　×　　 93.3 ％　　×　　　 0.5075　＝　 393,486 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,707,808 円　　　　（　 32,468 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１３０賃　　　　-5	2,469 ( 2,346)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [138.0]	100 [ 90.0]	2,185	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,255 円/㎡　月額支払賃料（　 2,160 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１５３賃　　　　-6	2,003 ( 1,946)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,293
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

前橋 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	416,000 円	104,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	299,168 円	9,972,252　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 832,000 円	104,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,800,568 円　（　　　　　　 6,022 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9483

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	104,000,000 円	設計監理料率　 176,000 円／㎡　×　 573.84 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0700	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,280,000 円（　　　　　 24,348 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,707,808 円
②総費用	1,800,568 円
③純収益　①－②	7,907,240 円
④建物等に帰属する純収益	7,280,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	627,240 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	594,812 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,989 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,391,917 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,400 円／㎡）