鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

前橋 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１２ -31	前橋市		更地	（　）	ほぼ整形	西10m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	２２１３０ -40	前橋市		更地	（　）	ほぼ整形	西27m県道、北5.5m、角地		近商 (100,300)
c	２２１３５ -3	前橋市		更地	（　）	長方形	西25m県道、中間画地		商業 (80,400)
d	２２１３５ -6	前橋市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西20m国道、北6m、角地		商業 (100,400)
e	２２１５３ -12	前橋市		貸家建付地	（　）	不整形	南18.9m市道、西5.3m、北4.3m、三方路		商業 (90,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,744	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	82,744	100 [ 81.1]	102,027	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	102,000
b	(　 ) 93,986	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	88,973	100 [ 89.6]	99,300		99,300
c	(　 ) 94,900	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	94,900	100 [ 96.6]	98,240		98,200
d	(　 ) 50,525	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 55.0]	100 [ 100.0]	91,680	100 [ 99.7]	91,956		92,000
e	(　 ) 37,444	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 50.0]	100 [ 82.4]	89,338	100 [ 90.6]	98,607		98,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 98,900 円／㎡]

前橋 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,019,235	1,107,870	3,911,365	3,596,640	314,725	（　0.9629） 303,049	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,184,673 円　　　　（　 55,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

前橋 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	87.50	Ｓ3	262.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	600 ％	450 ％	111 ㎡	6.4 m x 17.2 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階店舗（フロア貸し）、地域性を考慮し駐車場は無し。

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

共用部分を考慮して査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	87.50	85.0	74.38	2,430	180,743	2.0	361,486
							1.0	180,743
2～ 2	店舗	87.50	82.0	71.75	1,880	134,890	2.0	269,780
							1.0	134,890
3～ 3	店舗	87.50	82.0	71.75	1,800	129,150	2.0	258,300
							1.0	129,150
～

～

計		262.50	83.0	217.88		444,783		889,566
								444,783

⑨年額支払賃料	444,783 円　×　12ヶ月　＝　 5,337,396 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 217.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,337,396 円　　×　　 8.7 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 464,353 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,873,043 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	889,566 円　×　　 91.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,122 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 444,783 円　×　　 91.3 ％　　×　　　 0.3400　＝　 138,070 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,019,235 円　　　　（　 45,218 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１５３賃　　　　-5	2,141 ( 2,080)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	2,570	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,535 円/㎡　月額支払賃料（　 2,430 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１５３賃　　　　-6	2,003 ( 1,946)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,065
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

前橋 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	254,000 円	50,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	266,870 円	5,337,396　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 406,400 円	50,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	50,800 円	50,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	50,800 円	50,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,107,870 円　（　　　　　　 9,981 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9629

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	50,800,000 円	設計監理料率　 188,000 円／㎡　×　 262.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0708	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,596,640 円（　　　　　 32,402 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,019,235 円
②総費用	1,107,870 円
③純収益　①－②	3,911,365 円
④建物等に帰属する純収益	3,596,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	314,725 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	303,049 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,730 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,184,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
前橋 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

前橋 5-6

群馬県

群馬第１

氏名

不動産鑑定士　武井　輝雄

TEL.

鑑定評価額

10,900,000 円

１㎡当たりの価格

98,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	78,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	前橋市千代田町４丁目１番２６｢千代田町４－１－１５｣				②地積　(㎡)	111 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 準防（その他） (90,450)
	1:2.5	店舗Ｓ4	中低層のビルに飲食店舗等が見られる商業地域	南西7.5m市道	水道、ガス、下水	前橋 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 60 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.5 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

ホテルの新規開店や、活性化
イベントで、人流が増加して
いる

街

路

７．５ｍ市道

交通

施設

前橋駅北西方

1.0km

法令

規制

商業
(90,450)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

昨年来のコロナ禍による顧客の減少で、地価は下落していたが、上記要因によって、地域の地価は下げ止まって
いると判断した。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 99,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 56,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

街なか活性化事業等や店、リノベーションホテルの新規開店も見られ、地域内地価は横這いに転じていると思料される
。夜の酒類等飲食街としての人出は従来までの回復には至っていないと思われるが、コロナ禍を経験した商業店舗の今
後の営業形態の変化や人流の変化、増加も期待されるものの、更地取引は少なく、古いビル等の取引価格は解体費以上
の減価が見られることから、今後の地域発展の持続可能性を見極める必要があり、土地の市場相場は不透明である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

類似の取引事例を採用、相互検証も行い、概ね市場水準を具現する比準価格が求められた。収益価格は３階建店舗を想
定、安定的賃料を計上して求めた。結果、対比準価格６０％弱の収益価格を得た。比準価格はコロナ禍の不安定な市場
水準を反映しているが、収益価格は従来賃料で安定的と思料される。よって、コロナ禍の商況を考慮、比準価格をやや
下方修正し、本件鑑定評価額を表記のとおり決定した。代表標準地との均衡も保たれている。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　前橋 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 119,000 円／㎡

[ 97.5]
100

100
[105.0]

100
[112.6]

[100.0]
100

98,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     98,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ感染の行動制限緩和もあって、持
ち直しの動きが続くと予想されるが、新たな
変異株オミクロンの感染拡大等の影響で、回
復テンポは弱い。

周辺でのホテルオープン、ホテル内のテナン
ト進出等、街なか再生事業により、日中の人
流は増加している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +11.5
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

前橋 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１２ -31	前橋市		更地	（　）	ほぼ整形	西10m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	２２１３５ -6	前橋市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西20m国道、北6m、角地		商業 (100,400)
c	２２１５３ -12	前橋市		貸家建付地	（　）	不整形	南18.9m市道、西5.3m、北4.3m、三方路		商業 (90,600)
d	２２１３５ -2	前橋市		建付地	（　）	正方形	北16m市道、南6m、二方路		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,744	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	82,744	100 [ 83.6]	98,976	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	99,000
b	(　 ) 50,525	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 55.0]	100 [ 100.0]	91,680	100 [ 92.9]	98,687		98,700
c	(　 ) 37,444	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 50.0]	100 [ 82.4]	89,338	100 [ 90.1]	99,154		99,200
d	(　 ) 63,459	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.5]	82,953	100 [ 83.7]	99,108		99,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -11.5
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.5
c	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 99,000 円／㎡]

前橋 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地につき求め得ない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,662,192	947,800	3,714,392	3,398,400	315,992	（　0.9734） 307,587	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,277,286 円　　　　（　 56,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

前橋 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	87.46	Ｓ3	259.09
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	600 ％	450 ％	111 ㎡	6.4 m x 17.2 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造３Ｆ建店舗を想定した。駐車場は周辺パーキングを利用。

⑦有効率　 82.1 ％
の理由

共用部分考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	84.17	81.6	68.68	2,250	155,000	2.0	310,000
							1.0	155,000
2～ 2	店舗	87.46	82.3	71.98	1,845	133,000	2.0	266,000
							1.0	133,000
3～ 3	店舗	87.46	82.3	71.98	1,688	122,000	2.0	244,000
							1.0	122,000
～

～

計		259.09	82.1	212.64		410,000		820,000
								410,000

⑨年額支払賃料	410,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,920,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 212.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,920,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 393,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,526,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	820,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,544 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 410,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 128,248 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,662,192 円　　　　（　 42,002 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１９賃　　　　-3	1,613 ( 1,613)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,264	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,318 円/㎡　月額支払賃料（　 2,250 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１１９賃　　　　-4	2,139 ( 2,080)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,360
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

前橋 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	192,000 円	48,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	196,800 円	4,920,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 384,000 円	48,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	48,000 円	48,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,000 円	48,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 947,800 円　（　　　　　　 8,539 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 259.09 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0708	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,398,400 円（　　　　　 30,616 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,662,192 円
②総費用	947,800 円
③純収益　①－②	3,714,392 円
④建物等に帰属する純収益	3,398,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	315,992 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	307,587 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,771 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,277,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,600 円／㎡）