鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

前橋 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１２２ -27	前橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道		商業 (80,400)
b	２２１３５ -2	前橋市		建付地	（　）	正方形	北16m市道、南6m、二方路		準工 (70,200)
c	２２１３５ -3	前橋市		更地	（　）	長方形	西25m県道、中間画地		商業 (80,400)
d	２２１３５ -81	前橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東20m市道、西5m、二方路		準住居 (70,200)
e	２２１５３ -13	前橋市		貸家建付地	（　）	長方形	南西10.5m市道、中間画地		商業 (90,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,604	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	63,413	100 [ 89.8]	70,616	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	72,000
b	(　 ) 63,459	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.5]	82,953	100 [ 114.2]	72,638		74,100
c	(　 ) 94,900	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	94,900	100 [ 118.8]	79,882		81,500
d	(　 ) 50,065	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 83.3]	66,713	100 [ 95.3]	70,003		71,400
e	(　 ) 58,469	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 60.0]	100 [ 100.0]	97,156	100 [ 135.1]	71,914		73,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.5
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +30.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.5
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -16.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +38.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 73,800 円／㎡]

前橋 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため不適用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,320,189	2,717,600	9,602,589	8,637,600	964,989	（　0.9734） 939,320	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	19,169,796 円　　　　（　 43,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

前橋 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	198.00	Ｓ3	594.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	445 ㎡	13.3 m x 32.5 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階：賃貸面積１６８．３０㎡、各階フロア貸し。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	198.00	85.0	168.30	2,356	397,000	2.0	794,000
							1.0	397,000
2～ 2	事務所	198.00	85.0	168.30	2,049	345,000	2.0	690,000
							1.0	345,000
3～ 3	事務所	198.00	85.0	168.30	2,049	345,000	2.0	690,000
							1.0	345,000
～

～

計		594.00	85.0	504.90		1,087,000		2,174,000
								1,087,000

⑨年額支払賃料	1,087,000 円　×　12ヶ月　＝　 13,044,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 504.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,044,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,082,652 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,961,348 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,174,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,936 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,087,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 338,905 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,320,189 円　　　　（　 27,686 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１３５賃　　　　-3	2,098 ( 1,983)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [104.5]	100 [100.0]	2,231	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,110 円/㎡　月額支払賃料（　 2,049 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１３５賃　　　　-4	2,116 ( 2,112)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	2,007
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

前橋 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	610,000 円	122,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	652,200 円	13,044,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 235,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 976,000 円	122,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	122,000 円	122,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	122,000 円	122,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,717,600 円　（　　　　　　 6,107 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	122,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 594.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0708	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,637,600 円（　　　　　 19,410 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,320,189 円
②総費用	2,717,600 円
③純収益　①－②	9,602,589 円
④建物等に帰属する純収益	8,637,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	964,989 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	939,320 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,111 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,169,796 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出
前橋 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

前橋 5-3

群馬県

群馬第１

氏名

不動産鑑定士　石川　直美

TEL.

鑑定評価額

32,300,000 円

１㎡当たりの価格

72,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	57,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	前橋市本町３丁目２番５｢本町３－２－４｣				②地積　(㎡)	445 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1:2.5	事務所兼住宅ＲＣ4	店舗、事務所等が混在する国道沿いの商業地域	北東20m国道、背面道	水道、ガス、下水	前橋 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

中層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道沿い、前橋駅、市中心部
にも近い立地である。

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

前橋駅北東方

600m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いで前橋駅、市中心部にも近い商業地域であり、当面は現状を維持していくと思料される。景気の先行き
は不透明な面もあり、事務所系商業地における地価はやや下落傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 74,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 42,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は前橋市全般の既成商業地域及び幹線道路及びその背後の商業地域。需要者の中心は前橋市及び周辺市町村
の中規模法人または個人等である。幹線道路沿いの事務所系商業地では空室率、賃料水準に大きな変化は無いが、先行
きの不透明感が継続しており需要はやや弱含みである。また、市街地中心部、周辺部の商業地域内においても、規模や
使用目的に合致しない商業施設に対する需要は弱含みである。市場の中心となる価格帯には幅があり見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸用と自用の店舗、事務所ビル等が混在する既成の商業地域であり、収益物件も期待出来る地域である。国道沿いの
交通量の多い道路沿いの商業地域であるが賃貸市場の成熟がやや低い地域であるため収益価格は低位となった。自用物
件としての売買も見受けられるので、比準価格を重視するが、収益価格も充分に関連づけ、代表標準地との検討を踏ま
え、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　前橋 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 64,300 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[ 90.3]

[102.0]
100

72,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済活動再開が進むが景気の先行きは不透明
。事務所系商業地への影響は低いが需要動向
が不透明で地価は下落傾向を示している。

近隣地域の地域要因の変動は特に無いが空室
率や賃料水準等の先行き不透明感増大により
地価は下落傾向に有る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

前橋 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１２２ -28	前橋市		更地	（　）	不整形	西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
b	２２１３８ -76	前橋市		建付地	（　）	ほぼ整形	北6m市道、東6m、角地		近商 (90,200)
c	２２１２２ -27	前橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道		商業 (80,400)
d	２２１３５ -80	前橋市		更地	（　）	ほぼ台形	南東15m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,773	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 87.2]	66,253	100 [ 92.1]	71,936	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	73,400
b	(　 ) 74,542	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	72,371	100 [ 98.2]	73,698		75,200
c	(　 ) 63,604	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	63,413	100 [ 89.4]	70,932		72,400
d	(　 ) 75,621	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	75,773	100 [ 102.1]	74,214		75,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,100 円／㎡]

前橋 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,602,750	2,332,497	9,270,253	8,282,400	987,853	（　0.9467） 935,200	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	18,704,000 円　　　　（　 42,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

前橋 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	204.60	Ｓ3	613.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	445 ㎡	13.3 m x 32.5 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階賃貸面積１６３．６８㎡のフロア貸し。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

地域の標準的な割合を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	204.60	80.0	163.68	2,107	344,874	2.0	689,748
							2.0	689,748
2～ 2	事務所	204.60	80.0	163.68	1,980	324,086	2.0	648,172
							2.0	648,172
3～ 3	事務所	204.60	80.0	163.68	1,980	324,086	2.0	648,172
							2.0	648,172
～

～

計		613.80	80.0	491.04		993,046		1,986,092
								1,986,092

⑨年額支払賃料	993,046 円　×　12ヶ月　＝　 11,916,552 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 491.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,916,552 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 953,324 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,963,228 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,986,092 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,272 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,986,092 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 621,250 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,602,750 円　　　　（　 26,074 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１３０賃　　　　-4	1,938 ( 1,830)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,040	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,230 円/㎡　月額支払賃料（　 2,107 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１３５賃　　　　-4	2,116 ( 2,112)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,351
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

前橋 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	580,000 円	116,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	357,497 円	11,916,552　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 235,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 928,000 円	116,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	116,000 円	116,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	116,000 円	116,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,332,497 円　（　　　　　　 5,242 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	116,000,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 613.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0714	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,282,400 円（　　　　　 18,612 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,602,750 円
②総費用	2,332,497 円
③純収益　①－②	9,270,253 円
④建物等に帰属する純収益	8,282,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	987,853 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	935,200 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,102 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,704,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,000 円／㎡）