鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

前橋 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１５３ -13	前橋市		貸家建付地	（　）	長方形	南西10.5m市道、中間画地		商業 (90,600)
b	２２１３５ -81	前橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東20m市道、西5m、二方路		準住居 (70,200)
c	２２１３５ -3	前橋市		更地	（　）	長方形	西25m県道、中間画地		商業 (80,400)
d	２２１３５ -2	前橋市		建付地	（　）	正方形	北16m市道、南6m、二方路		準工 (70,200)
e	２２１２２ -27	前橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道		商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 58,469	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 60.0]	100 [ 100.0]	97,156	100 [ 58.0]	167,510	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	168,000
b	(　 ) 50,065	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 83.3]	66,713	100 [ 40.7]	163,914		164,000
c	(　 ) 94,900	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	94,900	100 [ 50.9]	186,444		186,000
d	(　 ) 63,459	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.5]	82,953	100 [ 48.8]	169,986		170,000
e	(　 ) 63,604	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	63,413	100 [ 38.4]	165,138		165,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -39.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -53.5
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -16.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -47.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -42.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -57.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 169,000 円／㎡]

前橋 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため不適用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	190,095,168	75,589,398	114,505,770	107,961,000	6,544,770	（　0.9293） 6,082,055	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	129,405,426 円　　　　（　 129,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

前橋 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	710.00	ＲＣ10	6,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	1,001 ㎡	35.0 m x 30.0 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：賃貸面積３５５．００㎡、２～９階：賃貸面積４８７．５０㎡、各階部分貸し。

⑦有効率　 70.9 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	710.00	50.0	355.00	3,624	1,287,000	6.0	7,722,000
							1.0	1,287,000
2～ 2	事務所	650.00	75.0	487.50	2,719	1,326,000	6.0	7,956,000
							1.0	1,326,000
3～ 9	事務所	650.00	75.0	487.50	2,719	1,326,000	6.0	7,956,000
							1.0	1,326,000
塔屋 10～10	機械室	90.00

～

計		6,000.00	70.9	4,255.00		11,895,000		71,370,000
								11,895,000

⑨年額支払賃料	11,895,000 円　×　12ヶ月　＝　 142,740,000 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 4,255.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 45,954,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 55 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,920,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	188,694,000 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 7,920,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 11,010,384 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	185,603,616 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	71,370,000 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 673,733 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 11,895,000 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.3400　＝　 3,817,819 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	190,095,168 円　　　　（　 189,905 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１３５賃　　　　-3	2,098 ( 1,983)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	2,974	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,810 円/㎡　月額支払賃料（　 2,719 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２２１３５賃　　　　-4	2,116 ( 2,112)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	2,672
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

前橋 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,950,000 円	1,590,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	50,529,798 円	196,614,000　×　　　　 25.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,209,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 12,720,000 円	1,590,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,590,000 円	1,590,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,590,000 円	1,590,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 75,589,398 円　（　　　　　　 75,514 円／㎡）　　（経費率　　 39.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9293

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,590,000,000 円	設計監理料率　 257,000 円／㎡　×　 6,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0679	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 35 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	107,961,000 円（　　　　　 107,853 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	190,095,168 円
②総費用	75,589,398 円
③純収益　①－②	114,505,770 円
④建物等に帰属する純収益	107,961,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,544,770 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,082,055 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,076 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 129,405,426 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 129,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
前橋 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

前橋 5-2

群馬県

群馬第１

氏名

不動産鑑定士　小池　龍太

TEL.

鑑定評価額

166,000,000 円

１㎡当たりの価格

166,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	前橋市本町２丁目２番１５外｢本町２－２－１２｣				②地積　(㎡)	1,001 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1.2:1	事務所ＳＲＣ10	事務所ビル、金融機関等が建ち並ぶ商業地域	南27m国道	水道、ガス、下水	前橋 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

１０階建程度の中高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,050 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

前橋市中心商業地の事務所ビ
ル街

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

前橋駅北西方

850m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

市役所・県庁等の官公署が集積する準高度商業地域で、前橋市を代表するメインストリートである。新型コロナ
ウイルス感染症による影響は比較的小さく、地価は概ね横這い傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

１０階建程度の中高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 169,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 125,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は前橋市中心部やその周辺地域を含む商業地域一帯。主たる需要者は地方の高利回りを求める県内外の投資
法人や各種事業会社等である。直近１年間で見れば新型コロナウイルス感染症の影響は比較的小さいものの、今後のオ
フィスの在り方については不透明な状況下にある。需要の中心価格帯は立地・規模・画地条件等により幅があることか
ら見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は規範性のある取引事例に基づき試算していることから市場の実態を反映しており信頼性は高い。一方で、収
益価格は元本価値に見合う賃貸事例の収集が困難であり、補修正を施しているものの不確実性が内在する点で保守的に
資本還元せざるを得ず相対的に低位に試算された。収益性を重視する商業地域ではあるものの、上記のような各手法の
特性から、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　前橋 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 119,000 円／㎡

[ 97.5]
100

100
[105.0]

100
[ 67.0]

[100.0]
100

165,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    166,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産市況は新型コロナウイルス感染症の影
響により今後の感染拡大の行方等によりその
影響は大きく異なるため、不透明な状況下に
ある。

官公署・金融機関・事務所ビルが集積する市
中心部の商業地域で街並みに大きな変化は見
られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

前橋 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１３５ -6	前橋市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西20m国道、北6m、角地		商業 (100,400)
b	２２１５３ -13	前橋市		貸家建付地	（　）	長方形	南西10.5m市道、中間画地		商業 (90,600)
c	２２１５３ -12	前橋市		貸家建付地	（　）	不整形	南18.9m市道、西5.3m、北4.3m、三方路		商業 (90,600)
d	２２１１２ -31	前橋市		更地	（　）	ほぼ整形	西10m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,525	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 55.0]	100 [ 100.0]	91,680	100 [ 53.4]	171,685	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	172,000
b	(　 ) 58,469	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 60.0]	100 [ 100.0]	97,156	100 [ 61.8]	157,210		157,000
c	(　 ) 37,444	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 50.0]	100 [ 82.4]	89,338	100 [ 54.2]	164,830		165,000
d	(　 ) 82,744	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	82,744	100 [ 50.2]	164,829		165,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -45.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -43.0
c	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 169,000 円／㎡]

前橋 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	186,779,401	75,204,705	111,574,696	105,245,000	6,329,696	（　0.9293） 5,882,186	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	125,152,894 円　　　　（　 125,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

前橋 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	710.00	ＲＣ10	6,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	1,001 ㎡	35.0 m x 30.0 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階賃貸面積３５５㎡、２階～９階賃貸面積４８７．５㎡、１０階は塔屋を想定。

⑦有効率　 70.9 ％
の理由

共用部分を含むため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	710.00	50.0	355.00	3,649	1,295,395	6.0	7,772,370
							1.0	1,295,395
2～ 2	事務所	650.00	75.0	487.50	3,027	1,475,663	6.0	8,853,978
							1.0	1,475,663
3～ 9	事務所	650.00	75.0	487.50	2,703	1,317,713	6.0	7,906,278
							1.0	1,317,713
塔屋 10～10	機械室	90.00

～

計		6,000.00	70.9	4,255.00		11,995,049		71,970,294
								11,995,049

⑨年額支払賃料	11,995,049 円　×　12ヶ月　＝　 143,940,588 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 4,255.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 46,362,480 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 55 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,920,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	190,303,068 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 7,920,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 15,857,845 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	182,365,223 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	71,970,294 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 662,127 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 11,995,049 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 3,752,051 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	186,779,401 円　　　　（　 186,593 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１３５賃　　　　-4	2,116 ( 2,112)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,766	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,793 円/㎡　月額支払賃料（　 2,703 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２２１５０賃　　　　-1	1,946 ( 1,891)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 75.0]	100 [112.0]	2,896
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

前橋 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,750,000 円	1,550,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	50,745,105 円	198,223,068　×　　　　 25.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,209,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 12,400,000 円	1,550,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,550,000 円	1,550,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,550,000 円	1,550,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 75,204,705 円　（　　　　　　 75,130 円／㎡）　　（経費率　　 40.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9293

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,550,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 6,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0679	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 35 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	105,245,000 円（　　　　　 105,140 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	186,779,401 円
②総費用	75,204,705 円
③純収益　①－②	111,574,696 円
④建物等に帰属する純収益	105,245,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,329,696 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,882,186 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,876 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,152,894 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,000 円／㎡）