鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

前橋 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１２２ -120	前橋市		建付地	（　）	不整形	北東8m市道、中間画地		商業 (90,480)
b	２２１３０ -77	前橋市		建付地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、東5.6m、角地		近商 (100,300)
c	２２１３０ -40	前橋市		更地	（　）	ほぼ整形	西27m県道、北5.5m、角地		近商 (100,300)
d	２２１３５ -3	前橋市		更地	（　）	長方形	西25m県道、中間画地		商業 (80,400)
e	２２１１２ -31	前橋市		更地	（　）	ほぼ整形	西10m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 93,629	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	94,208	100 [ 84.6]	111,357	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	117,000
b	(　 ) 67,958	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	66,426	100 [ 59.9]	110,895		116,000
c	(　 ) 93,986	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	88,973	100 [ 79.7]	111,635		117,000
d	(　 ) 94,900	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	94,900	100 [ 85.5]	110,994		117,000
e	(　 ) 82,744	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	82,744	100 [ 72.5]	114,130		120,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -14.5
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -21.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -26.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 117,000 円／㎡]

前橋 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難なため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,888,316	1,126,394	4,761,922	4,439,960	321,962	（　0.9475） 305,059	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,225,694 円　　　　（　 80,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

前橋 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	68.00	Ｓ4	272.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	77 ㎡	8.0 m x 9.6 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階店舗をフロア貸し。

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

共有部分を考慮して査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	68.00	85.0	57.80	2,712	156,754	2.0	313,508
							1.0	156,754
2～ 2	店舗	68.00	90.0	61.20	2,170	132,804	2.0	265,608
							1.0	132,804
3～ 3	店舗	68.00	90.0	61.20	1,806	110,527	2.0	221,054
							1.0	110,527
4～ 4	店舗	68.00	90.0	61.20	1,806	110,527	2.0	221,054
							1.0	110,527
～

計		272.00	88.8	241.40		510,612		1,021,224
								510,612

⑨年額支払賃料	510,612 円　×　12ヶ月　＝　 6,127,344 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 241.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,127,344 円　　×　　 6.7 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 410,532 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,716,812 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,021,224 円　×　　 93.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,528 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 510,612 円　×　　 93.3 ％　　×　　　 0.3400　＝　 161,976 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,888,316 円　　　　（　 76,472 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１２２賃　　　　-5	2,008 ( 1,925)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	2,860	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,793 円/㎡　月額支払賃料（　 2,712 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１２２賃　　　　-6	2,130 ( 2,069)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	2,720
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

前橋 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	188,400 円	62,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	245,094 円	6,127,344　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 502,400 円	62,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	62,800 円	62,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,800 円	62,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,126,394 円　（　　　　　　 14,628 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,800,000 円	設計監理料率　 224,000 円／㎡　×　 272.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0707	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,439,960 円（　　　　　 57,662 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,888,316 円
②総費用	1,126,394 円
③純収益　①－②	4,761,922 円
④建物等に帰属する純収益	4,439,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	321,962 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	305,059 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,962 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,225,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
前橋 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

前橋 5-1

群馬県

群馬第１

氏名

不動産鑑定士　原　孝幸

TEL.

鑑定評価額

8,930,000 円

１㎡当たりの価格

116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	91,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	前橋市千代田町４丁目７番１８外｢千代田町４－７－８｣				②地積　(㎡)	77 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	台形 1:1.2	店舗Ｓ4	小売店舗や百貨店等が建ち並ぶ商業地域	北10m市道、東側道	水道、ガス、下水	前橋 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 80 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市街地中心部の普通商業地域

街

路

１０ｍ市道

交通

施設

前橋駅北西方

1.3km

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

新型コロナウイルス感染症について新規感染者数は大幅に減少しているが、集客力についてコロナ前の水準まで
回復しておらず、地価は当面下落で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 118,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 91,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は前橋市中心部の既成商業地域であり、主たる需要者は店舗、事務所等を目的とする県内外の法人企業等で
ある。長期の地価下落による値頃感や行政の後押しもあって長らく続いた地域の衰退に歯止めがかかりつつあったが、
対象標準地のある銀座通りは百貨店や飲食店舗等が多く立地する地域であるため、新型コロナウイルス感染症の影響を
比較的強く受けている。画地規模や取引価格はまちまちであり市場での中心価格帯の把握は困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸物件としては周辺に貸店舗、貸事務所等が見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収
益価格は低位に試算された。中低層の店舗、事務所が多く、容積率を十分に活用しない土地利用が中心であり、収益性
に反映しがたい側面を含んで土地価格が形成される傾向もあるため、実際の取引実態を反映し信頼性の高い比準価格を
重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    119,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　前橋 5-10                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    117,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症の影響で
厳しい状況が続いているが、感染者数の減少
等により持ち直しつつある。

新型コロナウイルス感染症について新規感染
者数は大幅に減少したが、集客力については
依然としてコロナ前の水準まで回復していな
い。

土地についての個別的要因に変動はないが、
令和２年９月にテナントが撤退し、価格時点
現在の現況は空店舗のままである。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.5 ％

-0.9 ％

３　試算価格算定内訳

前橋 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１５３ -13	前橋市		貸家建付地	（　）	長方形	南西10.5m市道、中間画地		商業 (90,600)
b	２２１１２ -31	前橋市		更地	（　）	ほぼ整形	西10m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	２２１５３ -12	前橋市		貸家建付地	（　）	不整形	南18.9m市道、西5.3m、北4.3m、三方路		商業 (90,600)
d	２２１３０ -77	前橋市		建付地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、東5.6m、角地		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 58,469	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 60.0]	100 [ 100.0]	97,156	100 [ 86.7]	112,060	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	118,000
b	(　 ) 82,744	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	82,744	100 [ 70.6]	117,201		123,000
c	(　 ) 37,444	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 50.0]	100 [ 82.4]	89,338	100 [ 81.6]	109,483		115,000
d	(　 ) 67,958	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	66,426	100 [ 59.9]	110,895		116,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -28.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 118,000 円／㎡]

前橋 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,281,785	959,277	4,322,508	3,959,200	363,308	（　0.9475） 344,234	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,025,184 円　　　　（　 91,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

前橋 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	68.00	Ｓ4	272.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	77 ㎡	8.0 m x 9.6 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階のフロア貸し

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	68.00	75.0	51.00	2,594	132,294	3.0	396,882
							0.0	0
2～ 2	店舗	68.00	85.0	57.80	2,075	119,935	3.0	359,805
							0.0	0
3～ 4	店舗	68.00	85.0	57.80	1,816	104,965	3.0	314,895
							0.0	0
～

～

計		272.00	82.5	224.40		462,159		1,386,477
								0

⑨年額支払賃料	462,159 円　×　12ヶ月　＝　 5,545,908 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 224.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,545,908 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 277,295 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,268,613 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,386,477 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,172 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,281,785 円　　　　（　 68,595 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１３８賃　　　　-3	2,171 ( 2,108)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,689	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,600 円/㎡　月額支払賃料（　 2,594 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１３８賃　　　　-4	2,262 ( 2,198)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,513
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

前橋 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	168,000 円	56,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	166,377 円	5,545,908　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 448,000 円	56,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	56,000 円	56,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,000 円	56,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 959,277 円　（　　　　　　 12,458 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 272.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0707	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,959,200 円（　　　　　 51,418 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,281,785 円
②総費用	959,277 円
③純収益　①－②	4,322,508 円
④建物等に帰属する純収益	3,959,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	363,308 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	344,234 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,471 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,025,184 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,200 円／㎡）