別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 前橋 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 -42 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　武井　輝雄   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 65,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市国領町２丁目１３３番３ ｢国領町２－８－１１｣ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に共 同住宅も見られる住 宅地域 北5.5m市道 水道、ガス、下水 前橋 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   140 ｍ、南   150 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       206 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 対象標準地の接面する東西市 道幹線は幅員等の街路条件や や劣る 街 路 基準方位北５．５ｍ 市道 交通 施設 前橋駅北方 2.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 用途の多様性を有する混在型の住宅地で、共同住宅、医院等が存する。商業施設リリカ以東はやや幅員が狭い。 将来的な街路整備計画はないことから、今後もやや微落傾向での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 国領町は既成住宅が多く、概して区画幅員、連続性等劣る。地域の取引水準は㎡あたり５万円台が多い。本件対象標準 地地域は混在用途系住宅として、東西主要準幹線市道沿いにあり、商業的用途の可能性も含んだ地価水準が形成されて いる。需要者層は概ね３０代から４０代と思料されるが、㎡当たり５万円台は３０代中堅、６万円台は３０代後半から ４０代前半の所得層が中心となろう。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格資料として採用した国領町の類似地域３事例からのａ、ｂ、ｃからの検討、代替・競争関係にある事例ｄ、若 宮町からの比準を踏まえて求められた比準価格は説得力を有すると思料される。一方、対象標準地の画地規模は小さく 、共同住宅のモデル想定はできなかったため、収益還元法の適用はできなかった。以上により、市場価格を的確に示し 得たと判断される比準価格をもって、本件鑑定評価額と決定した。代表標準地とのバランスも保たれている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,600 円／㎡ [100.6] 100 100 [105.0] 100 [118.0] [100.0] 100 65,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染の行動制限緩和もあって、持 ち直しの動きが続くと予想されるが、新たな 変異株オミクロンの感染拡大等の影響で、回 復テンポは弱い。 商業施設と周辺住宅を繋ぐ主要街路に接面し 、用途上の多様性も有することから、国領地 区の上位水準を示す地域。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％