別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 前橋 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 -41 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　武井　輝雄   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 57,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市天川大島町字林１６９番１２ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 県道背後の住宅地域 北東5.9m市道 水道、ガス、下水 前橋大島 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   230 ｍ、南    80 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道背後の新興住宅地域。周 辺では松並木土地区画整理事 業が進展中 街 路 基準方位北、５．９ ｍ市道 交通 施設 前橋大島駅南西方 950m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄りＪＲ前橋大島駅との関係位置や幹線街路への連続性が良好なため、近隣地域及びその周辺地域の住宅が増 加、住宅地域としての熟成度が高くなっており、地価は今後も安定的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象標準地地域は新興住宅地域、その周辺は土地区画整理事業地内であるため、一体として新築住宅が増加してきたが 、ほぼ飽和状態で、近年は地域周辺の取引は少ない。土地の中心需要価格は１，２００万円から１，３００万円、新築 土地建物総額で２，６００万円から２，７００万円程度と把握される。ＪＲ前橋大島駅や、最寄りスーパーとの接近性 は良好であるが、小学校への接近性が劣る点で、やや需要は弱含み。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は周辺を含む代替・競争関係の認められる圏域から相互検討のうえ求められており、規範性の高い価格が求め られたと思料される。近隣地域は戸建住宅地域であり、アパートなどの共同住宅は散見されないことから、収益価格は 求め得なかった。よって、説得力に富む比準価格をもって適正と認め本件鑑定評価額と決定した。なお、代表標準地と の均衡も保たれている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,200 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [105.0] 100 [ 85.4] [102.0] 100 57,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染の行動制限緩和もあって、持 ち直しの動きが続くと予想されるが、新たな 変異株オミクロンの感染拡大等の影響で、回 復テンポは弱い。 新興住宅地域として熟成度高く、周辺の土地 取引は少ない。区画整理事業地区も、地価動 向は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -13.7 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％