別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 前橋 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 -36 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　原　孝幸   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 47,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市元総社町字屋敷２２７６番２ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 不整形 1.5:1 住宅 Ｗ2 住宅、アパート、空 地等が混在する住宅 地 南4m市道 水道、ガス、下水 新前橋 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路、街区の整然性が劣る既 成住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 新前橋駅北西方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は細街路の多い地域で街区の整然性が劣り、周辺地域と比較して土地取引の少ない地域となっている。 近隣地域内において土地区画整理事業等の目立った動きはなく、今後も当分の間現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 近隣地域では地縁的選好性が乏しく総額を重視した取引が多いため同一需給圏は前橋市一円と広域的に判断した。主な 需要者は前橋市に居住又は通勤する一次取得者層が中心である。当該地域は郊外部の区画整理事業未実施のエリアで細 街路沿いの敷地規模の大きな土地が多く、街区の整然性が劣り、周辺地域と比較して土地取引の少ない地域となってい る。需要の中心となる価格帯は土地のみで１，０００万円程度、新築戸建は２，１００～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内には共同住宅もみられるが、対象標準地は画地規模が小さく競争力のある共同住宅を想定することが困難な ことから、収益還元法は適用しない。需要者は快適性と市場動向を重視して行動すると考えられるので、取引事例から 求められた比準価格は、市場参加者の動向を反映した価格として規範性が高いと判断される。従って、比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,200 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [105.0] 100 [106.9] [104.0] 100 46,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響で 厳しい状況が続いているが、感染者数の減少 等により持ち直しつつある。 近隣地域の北方では元総社蒼海土地区画整理 事業が進捗中であるが、近隣地域において特 段の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％