別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 前橋 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 -30 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　石川　直美   TEL.

鑑定評価額 6,000,000 円  １㎡当たりの価格 24,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市荻窪町７８６番２ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 西7m市道 水道 江木 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 荻窪の清掃工場に近い農家住 宅と農地が混在する地域 街 路 基準方位　北　　７ ．０ｍ市道 交通 施設 江木駅北西方 1.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も低層住宅地域としての利用が見込まれる。周辺の環境の変化は少なく、現状維持で推移すると予測される が、景気の先行きは不透明な面もあり、選好性の低い地域の地価は下落傾向を示すと思料される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は前橋市郊外の市街化調整区域内の住宅地域。需要者は前橋市在住者が多く、市外からの転入者は少ない。 県内経済は一部弱さも見られるが持ち直しつつもあり、先行きは不透明な状況だが、不動産需要は安定している。ただ し利便性、居住環境が良好であっても選好性の低い地域では地価は横這い、やや下落傾向を示している。市場の中心と なる価格帯は土地が６００万円前後、新築戸建で２０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が主で、類似地域において多数の価格牽連性の有る取引事例が収集出来た。標準地の存する地域は共同 住宅も見受けられるが、戸建住宅が中心の地域であり、賃貸事例は少なく、土地価格に見合う賃料水準は形成されてい ない。調整区域内に存し面積も小さいことから、共同住宅の想定も困難である。以上より信頼性の有る取引事例により 求められた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,600 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [102.0] 100 [116.6] [101.0] 100 24,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済活動再開が進むが景気の先行きは不透明 。前橋市の人口は微減傾向を示し、さらに市 街化調整区域内では需要が弱く下落傾向を示 している。 近隣地域の地域要因の変動は特に無いが中心 部回帰の現象により、市街化調整区域での需 要は弱く地価は下落傾向に有る 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％