別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 前橋 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 -27 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　保坂　充勇   TEL.

鑑定評価額 8,070,000 円  １㎡当たりの価格 28,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市青梨子町字熊野前１３７４番 ②地積 　(㎡) 285   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、市営住宅 が見られる郊外の住 宅地域 東8m市道 水道、下水 群馬総社 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   550 ｍ、南   450 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.5 ｍ、奥行　約　　  15.4 ｍ、規模　　       285 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域内の住宅地域 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 群馬総社駅南西方 3.2km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の市街化調整区域内の住宅地域で、特別な地域要因の変動はみられず、標準的使用は当面現状並で推移と予 測する。地価水準は、引続き下落傾向にて推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧前橋市北西部の市街化調整区域内の住宅地域。需要者は地縁性のある市内居住者が大半を占め、行政的 制約もあることから同一需給圏外からの転入者は少ない。農村部にあるため土地取引は少なく、新築戸建住宅の中心的 価格帯は取引が少ないため把握できない。需給は比較的安定的に推移しているとみられる。土地は３００㎡前後で８０ ０万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内で一般住宅の他、公営住宅も介在するものの農村地域的特性の残る土地で、自己使用目的 の取引が中心で賃貸市場の熟成度は低く、賃貸需要は見込めないことや居住の快適性を重視する住宅地域でもあること から、収益価格は試算せず、市街化調整区域内の多数の信頼性ある取引事例に基づく実証的な比準価格を採用し、周辺 公示地等との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 前橋市人口は前年比－０．４％、土地取引件 数は令和３年前半で前年比－４．１％、新設 住宅着工戸数は令和３年１月～９月迄で前年 比－４．９％。 特別な地域要因の変動はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％