別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 前橋 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 -25 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　近藤　仁   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 49,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市総社町植野字東新井１５９番６１ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パートも見られる住 宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 群馬総社 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   130 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 既存住宅と新規住宅等が混在 する地域 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道　 交通 施設 群馬総社駅南東方 700m 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域で住環境の向上はみられるが、標準的使用に特に変化はなく当面現状並にて推移と予測する。 利根川西岸の旧来型の住宅地域のため需要は弱く、地価水準は当面微減傾向にて推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね前橋市北西部の利根川西地区を中心とする住宅地域の圏域。需要者の中心は同市内のサラリーマン層 を中心とする第１次取得者であり、市外からの移動は比較的少ない。周辺では分譲地開発もみられるが、旧来的特性の 残る当地域での取引は低位で推移している。土地は２２０㎡程度で１，１００万円前後、新築戸建住宅は２，６００万 円前後が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外の住宅地域でアパートもみられはするが、標準地については画地規模が小さく、競争力のある賃貸用共同住宅を想 定することは困難なため、収益価格の試算は断念した。当地域は居住の快適性を重視する住宅地域でもあることから、 自用目的取引が主で取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、実証的な比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,200 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [105.0] 100 [ 98.0] [100.0] 100 49,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県庁所在の中核都市。人口は減少傾向継続。 コロナ禍であるが、工業地需要は復調。住宅 地や商業地及び地域間での需要格差は拡大傾 向。 熟成した既成住宅地域で、ライフラインの良 化はみられるが、他に特別な地域要因の変動 はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％