別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 前橋 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 -16 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　吉澤　卓   TEL.

鑑定評価額 3,590,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市粕川町月田９９５番６ ②地積 　(㎡) 253   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） （田園居住地区） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 のほかに農地の多い 住宅地域 北5.3m市道 水道 粕川 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    50 ｍ、南   500 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 周囲を農地等に囲まれた郊外 の農家集落地域 街 路 基準方位　北　　５ ．３ｍ市道 交通 施設 粕川駅北方 1.5km 法令 規制 （都）  (70,200) （田園居住地区） ⑤地域要因の将 　来予測 周囲を農地等に囲まれた農村部の住宅地域で、今後も現環境のまま推移すると予測される。市街地周辺への回帰 傾向により需要が減退しているため、地価は下落基調が継続すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は前橋市内の粕川地区をはじめとする旧郡部と、旧市の市街化調整区域内の住宅地域と判定される。需要者 は市内に居住、勤務する一次取得者層が大半を占める。粕川地区中心部から北方に離れた傾斜地勢の農家集落地域で、 環境整備、利便性に劣ることに加えて、市街地周辺への回帰傾向が顕著なことから、需要は減退傾向にある。需要の中 心となる価格帯は、土地が２００～４００万円程度、新築戸建住宅で１，８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は低層住宅が中心の農家集落地域のため、賃貸市場の成熟度は低く、賃貸需要が見込めないと思われること から、収益還元法は適用しなかった。対象標準地に係る需要者は快適性と市場動向を重視して行動するものと考えられ るので、取引事例から求められた比準価格は、市場参加者の動向を反映した価格として規範性が高いものと判断される 。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,200 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [101.0] 100 [158.1] [100.0] 100 14,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県中南部の県庁所在都市で、人口は微減傾向 。市街地近郊の住宅地を中心に需要は底堅い が、市街化調整区域や旧郡部での需要は引続 き低調で推移。 粕川地区中心部の北方に位置する傾斜地勢の 農家集落地域で、周囲は農地が多く、集落的 形態から需要は弱い。特段の変動要因は見ら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％