別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 前橋 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 -14 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　石川　直美   TEL.

鑑定評価額 8,140,000 円  １㎡当たりの価格 54,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市広瀬町１丁目１３番２４ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、下水 前橋大島 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県営、市営の広瀬団地が近い 住宅地域。 街 路 基準方位　北　　６ ．０ｍ市道 交通 施設 前橋大島駅南西方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も低層住宅地域としての利用が見込まれる。周辺の環境の変化は少なく、現状維持で推移すると予測される が、景気の先行きは不透明な面もあり、選好性の低い地域の地価はやや下落傾向を示すと思料される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は前橋市の市街地及びその周辺の戸建住宅が中心の圏域。需要者は前橋市在住者が多く市外からの転入者は 少ない。県内経済は一部弱さも見られるが持ち直しつつもあり、先行きは不透な状況だが不動産需要は安定している。 ただし生活利便性、居住環境が良好であっても選好性の低い地域では地価は横這い、やや下落傾向を示している。市場 の中心の価格帯は土地が９００万円前後、新築戸建で２２００～２４００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が主で、類似地域において多数の価格牽連性の有る取引事例が収集出来た。標準地の存する地域は共同 住宅も見受けられるが、戸建住宅が中心の地域であり、賃貸事例は少なく、土地価格に見合う賃料水準は形成されてい ない。また面積も小さい為、共同住宅の想定も困難である。以上より信頼性の有る取引事例により求められた比準価格 を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,200 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [105.0] 100 [ 93.1] [105.0] 100 54,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済活動再開が進むが景気の先行きは不透明 。前橋市の人口は微減傾向に有る。相対的に 需要が弱い住宅地は下落傾向を示している。 近隣地域の地域要因の変動は特に無いが先行 きの不透明感増大により地価は下落傾向に有 る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％