別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 前橋 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 -10 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　小池　龍太   TEL.

鑑定評価額 19,800,000 円  １㎡当たりの価格 84,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市大手町１丁目１０８番 ｢大手町１－１０－４｣ ②地積 　(㎡) 235   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 く官庁街に近い住宅 地域 北4m市道 水道、ガス、下水 前橋 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 群馬県庁南方に位置する住宅 地域 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 前橋駅北西方 1.9km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 群馬県庁や前橋市役所等官公署街に近接する地域で利便性は高く用途の多様性もあり、今後も事務所等介在の住 商混在地域として推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧前橋市内の住宅地域一円。主たる需要者は前橋市内に通勤する３０代から４０代を中心とする比較的所 得水準の高い一次取得者層である。近隣地域及びその周辺地域は、前橋市の中央部に位置し、戸建住宅のほか事務所や 駐車場が存する等、用途の多様性があり、また、周辺街路の改良が行われており街並みの老化は見られず需要は底堅い 。一方で、供給が少なく画地規模も不揃いで、需要の中心価格帯を見い出しづらい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は官公署街に近接する住商混在地域で、主たる需要者は自己利用目的の一次取得者層であることから、対象標 準地に賃貸用の共同住宅を想定することは現実的ではなく、収益還元法の適用は断念した。対象標準地の主たる需要者 は取引価格の水準を指標に意思決定することが一般的であることから、比準価格を実証性を有する説得力のある価格で あると判断し、代表標準地価格から検討した価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,600 円／㎡ [100.6] 100 100 [105.0] 100 [ 91.9] [100.0] 100 84,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市況は新型コロナウイルス感染症の影 響により今後の感染拡大の行方等によりその 影響は大きく異なるため、不透明な状況下に ある。 官公署街に近接し利便性の高い地域である。 街路条件や環境条件等の地域要因に特段の変 化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％