別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 前橋 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 -5 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　近藤　仁   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 67,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市下小出町３丁目１７番１０ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西6m市道、南西側道 水道、ガス、下水 前橋 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道背後の住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道　 交通 施設 前橋駅北西方 4.2km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域で地域要因に特別な変動はみられず、標準的使用は当面現状並にて推移と予測する。利 便性等良好で人気は根強く、需要は堅調で、地価水準も当面安定的に推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は前橋市街地北部を中心とする中規模住宅地域の圏域。需要者の中心は前橋市や周辺市町からのサラリーマ ン層を中心とする第１次取得者。住環境に優る区画整然とした住宅地で国道沿い商業施設にも近く、生活利便性に恵ま れていることから人気は根強く、新型コロナへの懸念もみられるが需給は比較的安定している。土地は１，３００～１ ，４００万円程度、新築の戸建物件は２，５００～３，０００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は国道背後の戸建住宅地域であるが、画地規模が小さく競争力のある賃貸用の共同住宅を想定することは現実 的ではないため、収益価格は試算を断念した。そこで居住の快適性を重視する住宅地域でもあり、自用目的での取引が 主で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、多数の信頼性のある取引事例に基づ く比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,600 円／㎡ [100.6] 100 100 [105.0] 100 [115.4] [101.0] 100 67,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県庁所在の中核都市。人口は減少傾向継続。 コロナ禍であるが、工業地需要は復調。住宅 地や商業地及び地域間での需要格差は拡大傾 向。 生活利便性良好な住宅地域として熟成しつつ あるが、特別な地域要因の変動はみられない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％