別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 栃木那珂川 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木那珂川 5-1 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　吉澤　光彦   TEL.

鑑定評価額 5,140,000 円  １㎡当たりの価格 20,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那須郡那珂川町馬頭字南町３２９番２ ②地積 　(㎡) 246   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:1.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗等が多い旧 国道沿いの商業地域 南12m町道 水道、下水 烏山 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ　町道 交通 施設 烏山駅北方 12.0km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧市街地中心部にある商業地域で、今後とも商況は衰退傾向で推移するものと予測される。商業地域が市街地郊 外の新興の幹線道路等に拡散しており、対象地付近は集客力が低下しており、需要も弱含みである。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は那珂川町及び周辺市町において、商業地域及び住商混在地域と判断した。需要の中心は地縁性を有する地 元事業者が中心であり、圏外からの流入は少ない。役場が新庁舎に移転し、一層市街地中心部の既成市街地の空洞化が 懸念され、新規の出店需要も極めて乏しい。顕在化している土地取引は極めて少なく、画地規模、建物価格がまちまち であるため、需要の中心価格帯は判断出来ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は収益住を重視する商業地にあり、店舗や事務所が多く見られるものの、低層利用が多く、大規模な平置き駐車 場が必要であるため、適正な賃料収受が困難であり、収益性に鑑みた取引は皆無である。よって市場性を反映した収益 価格の査定は断念した。よって比準価格を標準とし、単価と総額との関連及び代表標準地との均衡に留意して、鑑定評 価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那須烏山 5-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,300 円／㎡ [ 96.6] 100 100 [100.0] 100 [121.4] [100.0] 100 20,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 依然として新型コロナウイルスが経済活動に 制約を及ぼしている。先行きが不透明な状況 であり、消費者マインドの動向も注視されて いる。 那珂川町役場庁舎が南方へ移転し、旧馬頭町 中心部の空洞化が懸念される。地域要因に向 上は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％