別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 那須 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那須 -2 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　柴崎　秀生   TEL.

鑑定評価額 6,050,000 円  １㎡当たりの価格 11,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那須郡那須町大字高久甲字愛宕前５１１５番３２ ②地積 　(㎡) 540   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が見 られる住宅地域 南東5.5m町道 水道 黒磯 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ町道 交通 施設 黒磯駅北方 2.5km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの郊外住宅地域であり、今後地域環境に変化をもたらす官庁、民間における計画等は認められない。地 価水準は依然として下落基調のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、町内の一般住宅が存する住宅地域、及び周辺市における住宅地域である。不動産取引が極めて僅少な市 場動向が継続しており、需要者としては町内に地縁的選好性を有する個人にほぼ限定され、圏外からの転入はほとんど 見られない。近隣地域内は戸建住宅としての利用が中心となる地域である。土地のみで５００万円～１０００万円程度 が需要の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内の土地利用は自用の戸建住宅がほとんどを占めており、収益物件はほぼ見られない。収益還元法の適用に当たっ ては賃貸市場が未成熟であり非適用とした。また、適切な造成事例が得られず、積算価格も試算できなかった。一方で 地域内の取引は実際の類似の取引に基づく価格により決定される傾向が強く、比準価格の説得力は強固である。よって 比準価格の信頼性を重視し代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那須塩原 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,800 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [105.0] 100 [121.2] [104.0] 100 11,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨年からのコロナ禍による経済への影響が緩 やかに地価に影響を及ぼし、一方で感染の落 ち着きによる経済回復の兆しも見えつつある 。 コロナ禍による別荘需要は堅いが、地域を変 化させる行政、店舗の動きはなく、住宅地域 としての需要は低迷し地価は下落傾向が継続 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％