別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高根沢 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高根沢 -8 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　永井　正義   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 8,370 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩谷郡高根沢町大字上柏崎字台１１７番１ ②地積 　(㎡) 1,357   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 地すべり防止区域 不整形 1:1.2 住宅 Ｓ2 農家住宅の中に一般 住宅等が見られる住 宅地域 東7m町道 水道、下水 仁井田 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 東日本大震災により地すべり 被害があった地域であるが、 対策工事が完了している。 街 路 ７ｍ町道 交通 施設 仁井田駅南東方 3.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 地すべり防止区域 ⑤地域要因の将 　来予測 行政的条件等から市街化が抑制され、農家住宅等が見られる高台の集落地域として熟成し、地域要因に特別な変 動はなく、今後も現状を維持すると予測する。需要は限定的で地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,370 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高根沢町及びその周辺市町の農村集落を中心とする住宅地域の圏域で、需要者は同一需給圏内に地縁性を 有し、自己居住用の住宅としての使用を目的とする個人が中心である。行政的条件等により市街化が抑制され、新規の 宅地供給は少ないが、農家住宅等が見られる高台の集落地域で利便性等にやや難があり需要も限定的である。取引が少 なく、画地規模や取引事情等により取引される価格帯はまちまちで、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域の集落に所在し、アパート等の賃貸需要や新規供給が見られず、賃貸市場が極めて未成熟で、自己使用 目的の取引が中心であるため収益価格は試算しない。地縁性や快適性を重視する市街化調整区域の住宅地域であり、取 引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとお り決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高根沢 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,800 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [150.5] [100.0] 100 8,370  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,440 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宇都宮市のベッドタウンとしての性格を有す る。町人口は弱含みで、新型コロナの影響等 で県内景気等の先行きは不透明である。 利便性等にやや難がある高台の集落地域とし て熟成し、地域要因に特別な変動はない。需 要は限定的で地価は引き続き下落傾向で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％