別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高根沢 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高根沢 -6 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　下山田　淳   TEL.

鑑定評価額 6,090,000 円  １㎡当たりの価格 12,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩谷郡高根沢町大字中阿久津字下河原１１１６番２ ②地積 　(㎡) 483   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ1 農家住宅と中規模一 般住宅が混在する住 宅地域 東5m町道 水道 宝積寺 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ町道 交通 施設 宝積寺駅北西方 2.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後に所在する、既存の農家集落である。地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持するものと予測 する。需要が限られていること等から、地価はやや弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高根沢町及び周辺市町の郊外において農家集落を中心とした住宅地域の存する一円の圏域である。需要者 は当該地域に地縁的選好性を有する個人等がほとんどであり、それ以外からの需要は極めて少ない。公法上の規制等か ら住宅地の供給は少なく需要も極めて限定的である。取引自体が極めて少ないうえに取引される土地の規模も一様では ないことから、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家集落が見られる住宅地域であるが、公法上の規制等からアパート等の賃貸物件の想定が合理的でないた め、収益価格は試算できなかった。一方、需要者は市場における価格水準を重視すると考えられるため、比準価格の信 頼性は高いと判断される。以上から本件では、市場の実態を適切に反映した信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響はあまり認められないものの 、少子高齢化や過疎化等の影響から需要は減 退している。 市街化調整区域内に存する農家集落であり、 地域要因に大きな変動は認められない。需要 が限られることから地価はやや下落傾向であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％