別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 壬生 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   壬生 -9 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　健太郎   TEL.

鑑定評価額 6,580,000 円  １㎡当たりの価格 14,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下都賀郡壬生町大字壬生甲字車塚３４５３番１外 ②地積 　(㎡) 470   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が多く見られる住宅 地域 西4.5m町道 水道 壬生 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   250 ｍ、南     0 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ町道 交通 施設 壬生駅北東方 1.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後に形成された農家住宅や一般住宅などが存する地域である。特に変動要因は認められず、今後も現状を 維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市街化調整区域に指定された当町郊外の住宅地域一円の圏域。需要者は地縁的選好性を有する地元関係 者が大半で、外部からの需要は少ない。以前から需要が限られていた郊外の地域などでは地価変動幅は小さく、目立っ た動きも少ない。取引される画地規模がまちまちで総額は把握しがたいが、需要の中心となる価格帯は概ね １５，０００円／㎡前後の水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅などが存する集落地域であり、土地取引にあたり収益性は余り考慮されず、居住の快適性・利便性が重視され る。本件においては、壬生町を中心に市街化調整区域内の取引事例から試算した市場性を反映する信頼性の高い比準価 格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえるほか、単価と総額の関連について十分留意し、鑑定評価額を上記の通り 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　壬生 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [103.9] [100.0] 100 14,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 壬生町の人口は引き続き減少傾向にあるほか 、土地取引件数、及び面積ともに前年同期を 下回り低調に推移している。 国道背後に形成される集落地域であるが、大 きな変動要因は認められず現状を維持してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％