別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 壬生 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   壬生 -5 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　坂本　嘉男   TEL.

鑑定評価額 8,730,000 円  １㎡当たりの価格 34,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下都賀郡壬生町大字安塚字西南原８７５番１６ ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い小規模住宅団地 東6m町道 水道、下水 安塚 670m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ町道 交通 施設 安塚駅南西方 670m 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 北部市街化区域の熟成度の高い住宅地域で、今後も現状にて推移するもの予測する。新興の分譲住宅地に需要を 奪われ、競争力は弱まっており、地価水準は下落傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武宇都宮線、ＪＲ宇都宮線沿線で、概ね壬生町及びその周辺市町の圏域。需要者の中心は、壬生町及 び周辺市町の居住者が中心で、同一需給圏外からの流入も認められる。当該地域は、街路の連続性が劣り、新規分譲住 宅地との選別化により市場での人気は低い。土地は２００㎡～２５０㎡で７００万円～１，０００万円程度、新築の戸 建住宅は２，３００万円～２，８００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺部は戸建中心の住宅地域で、自用目的での取引が支配的である。比準価格は、安塚地区の分譲住宅地の取引を中心 に求められており、信頼性は高い。収益価格は第一種低層住居専用地域内にあり、経済合理的な賃貸住宅の想定が困難 で求められなかった。よって、唯一求められた比準価格を標準とし、住宅地の選別化による需給動向等を考慮の上、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下野 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,700 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [135.0] [102.0] 100 34,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ５年間基準の県の人口減少率（－２．４％） より少ない人口減少率（－１．８％）である が、高齢化率（２９．６％）は高く、住宅地 需要は弱い。 宇都宮市への通勤圏として熟成した住宅地域 であるが、個別開発された分譲住宅地が多く 、街路の連続性が劣り街区が雑然とするなど 需要は少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％