別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 壬生 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   壬生 -3 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　伊矢野　忠寿   TEL.

鑑定評価額 8,600,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下都賀郡壬生町いずみ町６１９番４５ ｢いずみ町８－１９｣ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅の多 い分譲住宅地域 南6.5m町道 水道、ガス、下水 おもちゃのまち 730m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南   120 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．５ ｍ　町道 交通 施設 おもちゃのまち駅　南 方 730m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模分譲住宅地域であり、住環境は比較的良好な住宅地域であるが、経年により陳腐化が進んでいる。当面は 安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は壬生町及び周辺市町における住居系の地域で、需要者の中心も壬生町及び周辺市町居住者であり、隣接の 下野市、宇都宮市の住宅地域とも広域的な競争関係にある。同一需給圏内では土地区画整理事業地内や新規分譲により 良好な住宅地が供給されているが、堅調な土地需要に支えられている。土地は５００～１，０００万円程度、新築の戸 建は２，０００～２，５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域にあり、自己使用目的の取引が支配的で、取引価格の水準を目安に価格が決定さ れることが一般的である。分譲地内であるが、適切な造成事例が収集できず、原価法の適用は断念した。また近隣地域 内に収益目的の建物は見られず、収益価格は求め得ない。よって比準価格により試算価格を求め、代表標準地との均衡 を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下野 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,700 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [121.0] [105.0] 100 40,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少が比較的少なく、活力が残っている 。鉄道駅ごとにまとまりがあったが、町役場 の移転が決定し、今後の動向が注視される。 地域要因に変動は無い。コロナ禍にもかかわ らず、住宅地価格は安定的で、底を探る状態 である。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％