別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 芳賀 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   芳賀 9-1 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　池末　宏行   TEL.

鑑定評価額 151,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 芳賀郡芳賀町芳賀台１３０番２ ②地積 　(㎡) 9,229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1 工場兼事務所 Ｓ2 中小規模の工場等が 混在する工業団地 北16m町道 水道 宇都宮 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   400 ｍ、南   550 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ　町道 交通 施設 宇都宮駅　東方 11.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　従来より需給動向の堅調な地域であり、ＬＲＴ事業が進行中であることとも相俟って、今後の動向が注視され る。地価は、需要の底堅さから若干の上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は栃木県及び近県の工業地域の圏域。需要者は、流通業務、製造業等の法人が中心となり、関連企業との 位置関係、周辺へのアクセスを重視する。当該地域は宇都宮市に隣接し、交通の要衝へのアクセスに恵まれた立地条件 を有しており、需要は堅調で底堅い。取引される画地規模もまちまちであるため、総額での把握は困難であるが、単価 １５，０００～２０，０００円程度が需要の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、宇都宮市に隣接し、中小規模工場の建ち並ぶ工業団地である。後述の理由により、収益価格及び積算価 格は試算し得なかった。工業地については費用性等を重視し、自己使用目的での取引が主であるため、信頼性の高い取 引事例より試算された比準価格を重視し、経済情勢等の一般的要因の影響、広域的な工業地の需給動向及び代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [111.2] [100.0] 100 16,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　人口は１年間で－０．３％、世帯数は＋１ ．９％、高齢化率は県平均より約３．１％高 い。感染症の影響等により、市場に先行き不 透明感が残る。 　工業団地内でＬＲＴ事業関連の工事が進捗 中で、今後の動向が注目される。 　代替・競争等の関係にある不動産と比較し た優劣及び競争力の程度は普通であり、個別 的要因に格別の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％