別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 市貝 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市貝 -2 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　富田　晃司   TEL.

鑑定評価額 3,780,000 円  １㎡当たりの価格 18,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 芳賀郡市貝町大字赤羽字中新田屋敷付１０４５番７ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 小規模の建売住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南6m町道 水道、下水 多田羅 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 多田羅駅南西方 3.7km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 水田地帯に囲まれた分譲住宅地域で、今後とも戸建住宅地域として推移するものと予測する。利便施設の配置が 劣り、周辺地域の状況からも需要は期待できず、地価水準は下落傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は芳賀郡内の町及びその周辺市町の住宅地域等。需要者の中心は市貝町の居住者が大半で、同一需給圏外か らの需要は少ない。当該地域は、町南西部に位置する分譲住宅地域で隣接する真岡市への通勤に便利であったので、以 前は需要も認められ、住宅地域としての熟成度は高かったが、人口減少や高齢化の影響で現在の需要は弱い。土地につ いて、取引の中心は総額で４００万円程度、新築戸建住宅は１，５００万円～２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は戸建住宅を中心とした地域で、賃貸市場も未成熟であり、収益価格は試算しなかった。快適性重視の住宅地域 に存するので、自用目的での取引が主で信頼性のある比準価格を中心として価格を決定すべきことを考慮し、前年価格 や市場動向、海外経済の日本への影響、消費税率引上げ後の個人消費や景気動向、新型コロナウイルス変異株の地域へ の影響等も十分検討し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茂木 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,400 円／㎡ [ 96.6] 100 100 [105.0] 100 [ 90.3] [105.0] 100 18,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市貝町の人口は減少傾向で、県全体を大きく 上回る減少率を示し、高齢化、過疎化も進み 、住宅地に対する需要は弱い。 真岡市及び芳賀工業団地への通勤圏としての 需要も見られなくなり、需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％