別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 茂木 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茂木 -2 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　増山　裕司   TEL.

鑑定評価額 3,940,000 円  １㎡当たりの価格 11,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 芳賀郡茂木町大字坂井字箕ノ輪１２３４番８３ ②地積 　(㎡) 349   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地に開発された 住宅地域 南西5m町道 水道 天矢場 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ町道 交通 施設 天矢場駅　北方 800m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 茂木町の丘陵地帯で開発された分譲住宅地域である。比較的成熟しているが、郊外部で生活利便性に劣り、人口 減少等により宅地需要があまり見込めないことから、当面、地価は下落傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は茂木町及び周辺市町の住宅地域。需要者は地縁的選好性を持つ地元居住者が中心であり、同一需給圏外か らの転入者は少ない。過疎化、高齢化に改善は見られず、郊外部で立地性、生活利便性が劣る当該地域は需要が弱含み であるが、近年、町中心部では茂木町の造成による宅地分譲が始まり、地域の活性化が期待されている。土地は３５０ ㎡程度で３００万円～４００万円程度、新築の戸建物件はあまり見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が多い郊外の分譲住宅地域にあり、自己利用目的が中心でアパート等の賃貸物件は見られないため、収 益価格は試算しない。比準価格は同一需給圏内の規範性を持つ複数の事例から求めており、試算過程の補修正等は適切 に施され、市場性を反映し実証的で説得力が高い。したがって、本件においては、比準価格を採用し、更に代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茂木 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,400 円／㎡ [ 96.6] 100 100 [105.0] 100 [147.3] [104.0] 100 11,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 茂木町の総人口は減少傾向である。過疎化が 進み、宅地需要の回復は大きく遅れている。 比較的成熟した郊外部の分譲住宅地域である が、人口減少等により需要は弱含みである。 地域要因に大きな変動はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％