鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

益子 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公３Ａ -42	芳賀郡益子町		建付地	（　）	ほぼ台形	東10m町道、北5m、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	Ｒ０４公３Ｎ -93	芳賀郡益子町		更地	（　）	長方形	北6m私道、西6m、角地		（都）１中専 (70,200)
c	Ｒ０４公３Ａ -80	芳賀郡益子町		底地	（　）	不整形	東7m町道、北4m、二方路		（都）２中専 (60,200)
d	Ｒ０４公３Ａ -91	芳賀郡益子町		更地	（　）	ほぼ長方形	東7m町道、中間画地		（都） (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,047	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	24,579	100 [ 118.4]	20,759	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	21,200
b	(　 ) 20,376	100 [ 100.0]	[ 95.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	18,750	100 [ 88.9]	21,091		21,500
c	(　 12,100) 20,167	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.9]	23,008	100 [ 110.1]	20,897		21,300
d	(　 ) 9,328	100 [ 70.0]	[ 97.1] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	15,703	100 [ 78.3]	20,055		20,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
d	売急ぎ	％／月 -0.21	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,300 円／㎡]

益子 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,464,366	672,697	2,791,669	2,656,800	134,869	（　0.9718） 131,066	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	2,788,638 円　　　　（　 8,420 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

益子 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	129.00	Ｗ2	258.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	70 ％	200 ％	180 ％	331 ㎡	15.0 m x 22.0 m	前面道路：町道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫタイプ６戸、平均専有面積約４３㎡。駐車場確保のため使用容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	129.00	100.0	129.00	1,149	148,221	1.0	148,221
							1.0	148,221
2～ 2	居宅	129.00	100.0	129.00	1,183	152,607	1.0	152,607
							1.0	152,607
～

～

～

計		258.00	100.0	258.00		300,828		300,828
								300,828

⑨年額支払賃料	300,828 円　×　12ヶ月　＝　 3,609,936 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 258.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,609,936 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 288,795 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,321,141 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	300,828 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,768 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 300,828 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 140,457 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,464,366 円　　　　（　 10,466 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公３Ｎ（賃）　　　　-37	1,048 ( 1,048)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,219	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,199 円/㎡　月額支払賃料（　 1,149 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公３Ｎ（賃）　　　　-36	1,109 ( 1,109)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	1,133
c	Ｒ０４公３Ｎ（賃）　　　　-40	1,169 ( 1,168)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	1,245

益子 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	184,500 円	36,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	144,397 円	3,609,936　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 258,300 円	36,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	36,900 円	36,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,900 円	36,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 672,697 円　（　　　　　　 2,032 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,900,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 258.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0783 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,656,800 円（　　　　　 8,027 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,464,366 円
②総費用	672,697 円
③純収益　①－②	2,791,669 円
④建物等に帰属する純収益	2,656,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	134,869 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	131,066 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 396 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,788,638 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,420 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
益子 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

益子 -1

栃木県

栃木第３

氏名

不動産鑑定士　金田　敏夫

TEL.

鑑定評価額

7,020,000 円

１㎡当たりの価格

21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	芳賀郡益子町大字益子字百目鬼１６２７番５				②地積　(㎡)	331 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他） (70,180)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中に医院等が見られる既成住宅地域	北東4.5m町道、背面道	水道、下水	益子 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
．５ｍ町道

交通

施設

益子駅東方

550m

法令

規制

（都）１住居
(60,180)

⑤地域要因の将
　来予測

　地域的な熟成にやや欠ける町の中心部の住宅地であり、周囲において土地区画整理事業が施行されてきている
ものの、この影響は未だ希薄であり、当分の間は現状維持にて推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 21,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,260 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は益子町及びその周辺市町の住宅地域。需要者の中心は、町内在住者及び周辺市町の企業等に勤務する者
である。需要の中心は、郊外の分譲地が主であり、環境整備が立ち遅れている既成市街地内の土地の需要は低迷してい
る。取引の中心は土地のみで５００万円以下、土地及び建物で２，０００万円以下であり、町の中心部に位置するもの
の地域環境が優れず、また過疎化の影響を受け土地需要が低迷していることから、地価は未だ下落している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　本件にあっては、比準価格及び収益価格を関連づけて求めた。比準価格は、適切な事例は少ないながらも、数多くの
事例が得られた結果、その妥当性は高い。収益価格は、周囲にアパートが見られる地域性から、妥当性は高いものの、
アパートの供給が過剰な点から問題点も多い。したがって、鑑定評価額を決定するにあたっては、比準価格を重視する
一方、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地から得られた価格との均衡にも留意して、上記のごとく決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　茂木 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 17,400 円／㎡

[ 96.6]
100

100
[105.0]

100
[ 77.7]

[102.0]
100

21,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　新型コロナの影響は沈静化しつつあるもの
の、益子町は、過疎の進行により、人口減少
が進んでいるため、土地需要はかなり低迷し
ている。

　近くに分譲地が造成される一方、北方にお
いて、区画整理事業が進められつつあり、今
後地域性の変化が期待される。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

益子 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公３Ａ -80	芳賀郡益子町		底地	（　）	不整形	東7m町道、北4m、二方路		（都）２中専 (60,200)
b	Ｒ０４公３Ａ -85	芳賀郡益子町		更地	（　）	不整形	南東5m町道、北4m、角地		（都） (70,200)
c	Ｒ０４公３Ａ -91	芳賀郡益子町		更地	（　）	ほぼ長方形	東7m町道、中間画地		（都） (60,200)
d	Ｒ０４公３Ｎ -93	芳賀郡益子町		更地	（　）	長方形	北6m私道、西6m、角地		（都）１中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 12,100) 20,167	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.9]	23,008	100 [ 110.1]	20,897	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	21,300
b	(　 ) 12,281	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 84.9]	14,321	100 [ 67.2]	21,311		21,700
c	(　 ) 9,328	100 [ 70.0]	[ 97.1] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	15,703	100 [ 81.2]	19,339		19,700
d	(　 ) 20,376	100 [ 100.0]	[ 95.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	18,750	100 [ 93.0]	20,161		20,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 -15.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -17.0
c	売急ぎ	％／月 -0.21	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,200 円／㎡]

益子 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の小規模造成地であるが、適切な造成事例が得られなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,856,223	528,058	2,328,165	2,196,000	132,165	（　0.9718） 128,438	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	2,732,723 円　　　　（　 8,260 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

益子 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	105.99	Ｗ2	211.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	70 ％	200 ％	180 ％	331 ㎡	15.0 m x 22.0 m	前面道路：町道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

南向き２ＬＤＫ　４戸共益費・駐車料別

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	105.99	100.0	105.99	1,040	110,230	1.0	110,230
							1.0	110,230
2～ 2	住宅	105.99	100.0	105.99	1,071	113,515	1.0	113,515
							1.0	113,515
～

～

～

計		211.98	100.0	211.98		223,745		223,745
								223,745

⑨年額支払賃料	223,745 円　×　12ヶ月　＝　 2,684,940 円
⑩a共益費（管理費）	53 円／㎡　×　 211.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 134,819 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料の５％
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,240 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 155,520 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,819,759 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 155,520 円　　×　　％　＝　　 225,581 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,749,698 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	223,745 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,058 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 223,745 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 104,467 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,856,223 円　　　　（　 8,629 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公３Ａ（賃）　　　　-3	1,064 ( 1,064)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,120	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,085 円/㎡　月額支払賃料（　 1,040 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公３Ｎ（賃）　　　　-37	1,048 ( 1,048)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,017
c	Ｒ０４公３Ｎ（賃）　　　　-40	1,169 ( 1,168)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,119

益子 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	152,500 円	30,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	89,258 円	2,975,279　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 213,500 円	30,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	30,500 円	30,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,500 円	30,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 528,058 円　（　　　　　　 1,595 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,500,000 円	設計監理料率　 144,000 円／㎡　×　 211.98 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0783 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,196,000 円（　　　　　 6,634 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,856,223 円
②総費用	528,058 円
③純収益　①－②	2,328,165 円
④建物等に帰属する純収益	2,196,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	132,165 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	128,438 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 388 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,732,723 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,260 円／㎡）