別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 上三川 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上三川 -6 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　伊矢野　忠寿   TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 13,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内郡上三川町大字梁字京塚４０７番２外 ②地積 　(㎡) 1,204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 不整形 1:1.2 住宅 Ｗ1 農家住宅のほかに一 般住宅等も見られる 住宅地域 南7.8m町道 水道、下水 石橋 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．８ｍ　町道 交通 施設 石橋駅　南東方 2.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地から離れ、周囲を農地に囲まれた農業集落であり、市街化調整区域に指定されていることから今後も宅地 化の見込みは無く、現況と同様の状態が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 規模　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は上三川町郊外及び周辺市町の農家住宅地域と判断した。需要者の中心は地縁的選好性をもつ個人であり、 集落への人の流出入はほとんどないため、他地域との土地の代替の関係性は乏しく、新型コロナの影響は軽微である。 宅地化の抑制された市街化調整区域で地域要因に変動は無く、需給共に低位である。取引される画地規模がまちまちで 総額は把握しがたいが、需要の中心となる価格帯は１２，０００～１３，０００円／㎡程度であると思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農業集落であることから、原価法は適用しえなかった。また賃貸市場は存在せず、収益価格は試算 しなかった。一方比準価格は、上三川町及び周辺市の市街化調整区域における複数の事例によって求められており、市 場特性を十分反映していると判断した。よって信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地等との検討も踏まえ、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　真岡 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 86.4] [ 99.0] 100 13,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 農業集落は、住民の高齢化と後継者不足のた め衰退傾向にあり、土地需要に乏しく地価は 下落傾向にある。 市街化調整区域の農業集落であり、人の出入 りが少ないことから、地域要因に変動は見ら れない。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％