別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 上三川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上三川 -3 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　健太郎   TEL.

鑑定評価額 5,990,000 円  １㎡当たりの価格 33,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内郡上三川町大字上蒲生字願成寺２０９７番１１ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模の一般住宅が 建ち並ぶ郊外の住宅 地域 西6m町道 水道、下水 石橋 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 石橋駅北東方 5.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地郊外に位置する古くからの住宅地域である。区画整理済地や新規分譲地などに比べると選好性はやや低く 、今後も地価下落傾向は続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、上三川町を中心に周辺市町に形成される住宅地域。需要者の属性は上三川町に居住及び通勤する一次取 得者が大半を占める。郊外に位置する既成住宅地域にあっては、町内の区画整理済地や新規分譲地等の優良宅地との競 合から弱含みで推移している。土地については、総額５００万円～７００万円程度、新築の戸建物件で２０００万円～ ２５００万円程度が需要の中心となっていると思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街地郊外の既成住宅地域である。後述の理由により、収益価格及び積算価格を求め得なかったが、比準価 格は同一需給圏内の比較可能な取引事例に適切な補修正を施し試算したもので市場性を反映し実証的意義は高い。従っ て、本件においては、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも十分留意することに より、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　真岡 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [105.0] 100 [102.0] [102.0] 100 33,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 上三川町の土地取引件数は新型コロナウイル スの影響もあり令和２年に大きく減少したが 、直近では全般的に回復傾向が認められる。 町中心部から距離のある利便性にやや劣る住 宅地域で、住宅地の選別化が進む中、需要は 弱く、地価水準は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％