別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 上三川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上三川 -1 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　小川　勉   TEL.

鑑定評価額 5,690,000 円  １㎡当たりの価格 29,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内郡上三川町大字上三川字冨士山３３５６番４ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 ＬＳ2 小規模な一般住宅が 多く見られる郊外の 住宅地域 南4m私道 水道、下水 石橋 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 石橋駅東方 5.0km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の既成住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。地価は、土地区画整理事業が完了 した地域、新興分譲住宅地域等との競合により、やや弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、上三川町及びその周辺部の住宅地域である。需要者は、上三川町及びその周辺市町に居住もしくは勤務 する者が中心であり、同一需給圏外からの流入も見られる。当地域は、街路幅員が狭く系統連続性が劣ることから、住 環境が良好な住宅地に比べ選好性はやや劣る。土地のみでは２００㎡程度で、総額４００万円～７００万円程度、土地 及び建物では２，０００万円～２，５００万円程度が需要の中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が中心の地域であり、画地規模等からみても経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であることから、収益価格は 試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから、自己用住宅を目的に取引され、取引価格の水準を指標に 価格が決定されることが一般的と認められるので、上三川町に所在する住宅地域内の取引事例から試算した比準価格を 採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも十分留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　真岡 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [105.0] 100 [118.4] [105.0] 100 29,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 上三川町の人口は微減傾向で推移している。 令和３年上半期の土地取引件数は前年同期よ り増加している。 周辺では、分譲住宅地の需給がみられるが、 街路条件が劣る当地域への需要はやや弱い。 地域要因に特段の変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％