別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 下野 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下野 9-1 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　坂本　嘉男   TEL.

鑑定評価額 1,050,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下野市下石橋字花林５２１番 ②地積 　(㎡) 61,524   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 特別用途地区 (70,200) 1:1.5 事務所兼工場 大中規模工場の建ち 並ぶ国道に近い工業 団地 西18m県道、三方路 水道、ガス、下水 石橋 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　    50,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ県道 交通 施設 石橋駅　南西方 2.6km 法令 規制 工業 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 国道４号との連続性に恵まれた工業団地で、今後とも工業地域として推移するものと予測する。生産の国内回帰 もあり、需要は認められることから地価水準は上昇傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、県央及び県南の工業地域の圏域。令和２年の工場立地件数は、３６件と前年より１１件増加し、全国７ 位、面積は９２ｈａと同じく６７ｈａ増加し、全国３位となった。コロナ禍により海外からの物流が停滞し、生産の国 内回帰が期待される中、市場への接近性や労働力の確保が注目され、需要は強含みである。取引規模がまちまちで需要 の中心となる価格帯は把握できないが、単価では、１万円～２万円の範囲である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、国道４号への連続性及び首都圏への接近性に恵まれた工業団地内にあり、比準価格のみ求められた。よ って、比準価格を標準に、米中貿易摩擦や新型コロナウィルスの感染拡大の影響で全国的には企業の設備投資が落ち込 んでいるなか、県内では供給物件がなく、数カ所で新たに産業団地が計画されるなど、今日の工業用地の需給動向等を 考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [107.0] [100.0] 100 17,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] サプライチェーンの構築による生産の国内回 帰等、県内工業地域に対する需要は強く、供 給は少ない状態にある。 大中規模の工場が建ち並ぶ熟成した工業団地 で、国道４号との連続性に恵まれており、物 流拠点としての立地性も有し、需要は強含み である。 　個別的要因に格別の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％