別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 下野 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下野 -13 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　池末　宏行   TEL.

鑑定評価額 7,680,000 円  １㎡当たりの価格 20,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下野市薬師寺字五丁目１５３９番１ ②地積 　(㎡) 371   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅等が建ち並 ぶ県道沿いの住宅地 域 南12m県道、背面道 水道、下水 自治医大 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ　県道 交通 施設 自治医大駅　東方 2.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　市街化調整区域内に存する幹線県道沿いの集落地域であり、格別の変動要因はないので、当分の間、現状を維 持するものと予測する。調区内では開発行為等への制約も伴い需給ともに少なく、地価はやや弱含みである。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は下野市及びその周辺市町の市街化調整区域内に存する集落地域の圏域。需要者の中心は、地縁的選好性 を有する個人が殆どであり、圏外からの転入者は少ない。同一需給圏内においては、供給自体が少なく、需要も地域的 に限定される傾向を有しており、需要はやや弱含みである。取引される土地の規模にはばらつきが見られ、総額での把 握は困難であるが、単価２０，０００円程度が需要の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、市街化調整区域内に存する幹線県道沿いの集落地域である。後述の理由により、収益価格及び積算価格 は試算し得なかった。居住の快適性、利便性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が主であるため、信頼 性の高い取引事例より試算された比準価格を重視し、経済情勢等の一般的要因の影響及び代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　壬生 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 71.3] [101.0] 100 20,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　人口は１年間で－０．１％、世帯数は＋１ ．６％、高齢化率は県平均より約３．６％低 い。感染症の影響等により、市場に先行き不 透明感が残る。 　当該地域に格別の変動要因はないが、選別 化等の影響を受け、地価は依然として弱含み で推移している。 　代替・競争等の関係にある不動産と比較し た優劣及び競争力の程度は普通であり、個別 的要因に格別の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％