別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 下野 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下野 -9 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　金田　敏夫   TEL.

鑑定評価額 7,370,000 円  １㎡当たりの価格 39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下野市花の木３丁目６７７番４０ ｢花の木３－８－３２｣ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 が残る住宅地域 北東6m市道 水道、下水 石橋 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 石橋駅南西方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　戸建住宅が建ち並ぶ小規模分譲地であり、地域的に熟成しているものの、周囲には未だ農地が見られるなど、 地域開発があまり進まず、当分の間は現状にての推移を辿るものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、下野市及びその周辺の市町に属する住宅地域。需要者の中心は、市内在住者及び隣接市町からの流入 者である。需要は分譲地及び土地区画整理された地域に集中しているが、分譲地であるものの、やや立地性が劣った住 宅地に対する需要は弱い。取引の中心は土地のみで１，０００万円前後、土地及び建物で２，５００万円程度であり、 地価は新型コロナに伴う緊急事態宣言解除以降、経済活動が活発化しつつあるため、下落幅はやや縮小傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　収益価格及び積算価格については後記の理由で求められなかったため、本件にあっては、比準価格を標準として求め た。比準価格は、地域的類似性を有する事例が多く得られた結果、その妥当性は高い。したがって、鑑定評価額を決定 するにあたっては、現在の取引の実態を反映し実証的である比準価格を標準とする一方、やや需要が弱い当該地域の現 状を踏まえ、さらに代表標準地から得られた価格との均衡も考慮して、鑑定評価額を上記のごとく決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下野 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,700 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [119.3] [101.0] 100 39,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　下野市の住宅地に対する需要は、新型コロ ナの影響が沈静化しつつある一方、人口増加 及び立地性の良さから、根強いものがある。 　分譲地であるが、周辺街路の整備が遅れて いるため、あまり立地性が優れず、地域的な 変化に乏しい状況に置かれている。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％