別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 下野 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下野 -3 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　増山　裕司   TEL.

鑑定評価額 22,500,000 円  １㎡当たりの価格 94,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下野市祇園５丁目６番２ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 自治医大 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 自治医大駅　南東方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 下野市内の自治医大病院を中心として形成される区画整理済みの閑静な住宅地域である。優れた住環境が形成さ れた地域で成熟しており、今後も現況を維持するものと予測される。地価は堅調に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は下野市及び周辺市町の住宅地域で、市内のグリーンタウン及び周辺部と代替競争関係が強い。需要者の中 心は医療関係者等であり、同一需給圏外からの流入も見受けられる。宅地供給が限定的な地域であり、優れた住環境及 び自治医大病院との接近性等を反映して需要は底堅い。土地は２００㎡～２５０㎡程度で２，０００万円～２，５００ 万円程度、新築の戸建物件は４，０００万円程度が需要の中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 下野市内の戸建住宅を中心とする住宅地域にあり、行政的条件から経済合理的な賃貸経営が困難なため収益価格は試算 しない。比準価格は同一需給圏内の規範性を持つ複数の事例から求めており、試算過程の補修正等は適切に施され、市 場性を反映し実証的で説得力が高い。したがって、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,300 円／㎡ [101.7] 100 100 [104.0] 100 [ 72.1] [100.0] 100 94,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 下野市の総人口は概ね横ばい傾向であり、宅 地需要の二極化が進んでいる。新型コロナの 感染状況により、不動産市場への影響が注視 される。 区画整理済みの住環境が優れた住宅地域で、 地域要因に大きな変動はみられない。宅地需 要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％