別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 下野 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下野 -1 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　健太郎   TEL.

鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 83,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下野市緑５丁目１３番４ ②地積 　(㎡) 222   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の多い区画 整然とした住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 自治医大 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 自治医大駅南東方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理済みの閑静な住宅地域である。戸建住宅を中心とする住環境・利便性に優れた住宅地域であり、地 域要因に格別の変動はないので、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ宇都宮線沿線でおおむね下野市の圏域。需要者は市内に居住または通勤する比較的購買力の高い一次 取得者が中心で、買い替え層も散見される。需要に対して供給が少なく、希少性を有することから需要競合等を通じて 地価は強含みで推移している。土地については、１㎡当たり単価で８万円台前半から１０万円弱が需要の中心となって いる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、アパート等の賃貸物件が皆無であり、自己用住宅地としての利用が大半を占める。また、 土地の取引も自用目的での取引にほぼ限定され、近隣の住宅地の取引水準等の市場性を重視して取引の意思決定を行う のが一般的と考えられる。従って本件では、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上 記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,300 円／㎡ [101.7] 100 100 [104.0] 100 [ 83.0] [101.0] 100 82,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍以降、土地需要が減退した地域も見 られたが、選好性の高い地域を中心に取引価 格は改善傾向が認められる。 土地区画整理済みの住環境及び利便性に比較 的優れた住宅地域である。需要は引き続き底 堅く、地域は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％